Tag: escritura pública

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Escritura pública obrigatória na alienação de imóveis

Sabe-se que imóveis com valor superior a 30 (trinta) salários mínimos devem ser vendidos ou doados obrigatoriamente por meio de escritura pública, artigo 104 do Código Civil, que é ato de atribuição exclusiva de Tabelião de Notas (Lei Federal 8935/94). A escritura pública é requisito de forma, necessária para dar validade ao negócio. Mas quando da alienação de apenas uma fração deste imóvel em valor inferior ao estabelecido em lei, também será necessária a escritura pública?

Em sentença julgada em 29/10/2015, Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul diz que sim. Mesmo que a alienação tenha se dado em relação à fração do imóvel, não é possível a utilização de instrumento particular, uma vez que o limite legal para dispensa de escritura pública deve ser balizado pelo valor da totalidade do bem e não o do valor do negócio realizado entre as partes.

Leia mais: http://www.irib.org.br/

Veja decisão na íntegra: Boletim Eletrônico do IRIB – Nº 4503 – 17 de novembro de 2015

vencimento antecipado do contrato

Vencimento antecipado do contrato não pode ser considerado Abusivo

TJSC – O vencimento antecipado do contrato não pode ser considerado abusivo, quando existe previsão dele na Escritura Pública.

Assim decidiu o TJSC:

APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. CONTRATO DE CONSÓRCIO. ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA COM GARANTIA DE HIPOTECA.   CONTRATO DE CONSÓRCIO. APLICAÇÃO DAS REGRAS DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR AO CASO.   VENCIMENTO ANTECIPADO. AUSÊNCIA DE ABUSIVIDADE. CLÁUSULA DEVIDAMENTE AJUSTADA PELAS PARTES, QUE EM CONJUNTO COM A INADIMPLÊNCIA, NÃO PODE SER CONSIDERADA ABUSIVA.   Recurso improvido. (TJSC, Apelação Cível n. 2013.081125-2, de Itapema, rel. Des. Guilherme Nunes Born, j. 09-10-2014).

Eis a íntegra do acórdão:

Apelação Cível n. 2013.081125-2, de Itapema
Relator: Des. Guilherme Nunes Born
APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. CONTRATO DE CONSÓRCIO. ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA COM GARANTIA DE HIPOTECA.
CONTRATO DE CONSÓRCIO. APLICAÇÃO DAS REGRAS DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR AO CASO.
VENCIMENTO ANTECIPADO. AUSÊNCIA DE ABUSIVIDADE. CLÁUSULA DEVIDAMENTE AJUSTADA PELAS PARTES, QUE EM CONJUNTO COM A INADIMPLÊNCIA, NÃO PODE SER CONSIDERADA ABUSIVA.

Recurso improvido.
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível n. 2013.081125-2, da comarca de Itapema (2ª Vara Cível), em que é apelante Ivor José de Lima, e apelada Sinosserra Administradora de Consórcios S/A:
A Quinta Câmara de Direito Comercial decidiu, por votação unânime, conhecer do recurso para negar-lhe provimento. Custas legais.
O julgamento, realizado no dia 09 de outubro de 2014, foi presidido pelo Exmo. Sr. Des. Jânio Machado, com voto, e dele participou a Exma. Sra. Desa. Soraya Nunes Lins.
Florianópolis, 09 de outubro de 2014.
Guilherme Nunes Born
Relator

RELATÓRIO
1.1) Da inicial.
Ivor José de Lima opôs Embargos à Execução em face de Sinoserra Consórcios Ltda.
Referiu a aplicação do CDC; a nulidade de cláusulas abusivas, tais como: vencimento antecipado; o flagrante excesso de execução.
Pugnou pelo acolhimento dos embargos à execução, condenando o embargado ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios.
Atribuiu valor à causa.

1.2) Da impugnação.
Devidamente intimado, o embargado apresentou impugnação.
Mencionou, em síntese, que improcede o pedido de impedir a exigência do vencimento antecipado do saldo contratual, diante da incontroversa mora da parte embargante.
Ao final, requereu a improcedência dos embargos e a condenação dos embargantes ao ônus sucumbencial.
1.3) Do encadernamento processual.
Manifestação à impugnação às fls. 43/49.
Realizou-se audiência de conciliação, restando inviabilizada.

1.4) Da sentença.
Prestando a tutela jurisdicional, a Dra. Andréia Regis Vaz proferiu sentença, rejeitando os embargos. Condenou o embargante ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 15% sobre o valor da execução.

1.5) Do recurso.
Inconformado com a prestação jurisdicional, o embargante interpôs recurso de Apelação Cível, alegando a aplicação do Código de Defesa do Consumidor; a nulidade da cláusula que prevê o vencimento antecipado.
Ao final, requereu o provimento do recurso.

1.6) Das contrarrazões
Contrarrazões às fls. 103/112.
Este é o relatório.

VOTO
2.1) Do objeto recursal.
Compulsando os anseios recursais, observa-se que o cerne da celeuma em comento está atrelado à análise da cláusula acerca do vencimento antecipado.

2.2) Do juízo de admissibilidade.
Conheço do recurso, pois presentes os requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade, eis que ofertado a tempo e modo, recolhido o devido preparo e evidenciado o objeto e a legitimação.

2.3) Do mérito.

2.3.1) Da aplicação do Código de Defesa do Consumidor.
O apelante sustenta a aplicação das regras do CDC ao contrato de consórcio.
Não há dúvida que a relação jurídica em questão se submete aos preceitos do CDC, uma vez que o apelante figura como consumidor e a apelada como fornecedora do serviço de consórcio, nos termos dos arts. 2º e 3º, CDC).

Do STJ:
1. Tendo em vista as características do contrato associativo de consórcio, há dois feixes de relações jurídicas que podem ser autonomamente considerados. A relação entre os consorciados e a administradora, regulada pelo CDC, e a relação dos consorciados entre si, não regulada por esse diploma legal. (REsp n. 1.269.632/MG, rel. Min. Nancy Andrighi, j. 18-10-2011)
Por conseguinte, declara-se a mitigação das regras de direito privado aplicáveis ao contrato firmado, em razão da existência de uma relação de consumo, que se faz necessária a aplicação dos preceitos contidos no Código de Defesa do Consumidor, haja vista tratar-se de uma norma de ordem pública (art. 1º).

2.3.2) Vencimento antecipado.
O apelante menciona abusiva a cláusula que prevê o vencimento antecipado da dívida, contrariando as orientações do Código de Defesa do Consumidor.
Consta da Escritura Pública de Compra e Venda com Garantia Hipotecária, a seguinte menção acerca da garantia:
IV- […] Constitui igualmente motivo de vencimento antecipado de todo o saldo devedor e conseqüente execução de hipoteca, o descumprimento de quaisquer cláusulas contidas na Proposta de Admissão e Contrato de Participação em Consórcio para Aquisição de Bem Móvel ou Imóvel, sujeitando-se, neste caso, além das sanções contidas no regulamento, a juros de um pro cento (1%) ao mês, atualização monetária mais a multa de dois por cento (2%) sobre o valor do débito e ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes na base de vinte por cento (20%) sobre o débito atualizado.
Portanto, percebe-se que a cláusula acerca do vencimento antecipado foi devidamente ajustada e assinada pelas partes, conforme previsto nos documentos que instruem a execução, inexistindo qualquer ilegalidade a respeito.
Uma vez que existe inadimplemento da dívida, perfectibilizada está a condição mencionada na avença, o que autoriza o credor na cobrança antecipada do débito, podendo exigir a quitação integral da dívida, ainda que aplicável as regras do Código de Defesa do Consumidor.

Já se decidiu:

APELAÇÃO CÍVEL – EMBARGOS À EXECUÇÃO – CONSÓRCIO – ESCRITURA DE VENDA E COMPRA COM PACTO ADJETO HIPOTECÁRIO – PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA – INOCORRÊNCIA – EXEGESE DO ART. 740, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CPC – PRELIMINAR AFASTADA. […] CONSÓRCIO – MÚTUO QUE PREVÊ O VENCIMENTO ANTECIPADO DA DÍVIDA EM RAZÃO DO INADIMPLEMENTO DA CONSORCIADA – POSSIBILIDADE – EXEGESE DO DISPOSTO NO ART. 762 DO CC/16 – RECURSO DESPROVIDO. Para facilitar o pagamento da dívida é conferido ao devedor o pagamento em prestações, suavemente, com os recursos obtidos com o andamento dos seus negócios. Mas, se o devedor torna-se inadimplente, não satisfazendo as prestações nas épocas convencionadas, fica sem efeito a cláusula da prestação e, por conseqüência, ocorre o vencimento antecipado da dívida. […]. (TJSC, Apelação Cível n. 2007.031479-7, de Rio do Sul, rel. Des. Paulo Roberto Camargo Costa, j. 17-06-2010).
Ademais, o apelante sequer demonstrou nos autos ter interesse na purgação da mora, limitando-se a alegar a abusividade do contrato, o que sequer afasta o débito vencido.
Assim, o vencimento antecipado não pode ser considerado abusivo, já que existe clara previsão na Escritura Pública firmada pelas partes, somado ao inadimplemento da parte, razão pela qual se mantém a sentença.

3.0) Conclusão:
Diante da fundamentação acima exarada:

3.1) conheço do recurso: nego-lhe provimento, mantendo incólume a sentença guerreada.
Este é o voto.

Fonte: Gabinete Des. Guilherme Nunes Born

Necessidade de escritura pública para prática de ato de disposição da meação da viúva em favor dos herdeiros

STJ: MEAÇÃO – CESSÃO – ESCRITURA PÚBLICA – NECESSIDADE.

É necessária a lavratura de escritura pública para prática de ato de disposição da meação da viúva em favor dos herdeiros.

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) julgou o Recurso Especial nº 1.196.992 – MS (REsp), onde se discutiu a necessidade de lavratura de escritura pública para prática de ato de disposição da meação da viúva em favor dos herdeiros. O acórdão teve como Relatora a Ministra Nancy Andrighi e foi, à unanimidade, improvido.

No caso em tela, a recorrente interpôs o REsp em face de acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça de Mato Grosso do Sul (TJMS), que manteve o indeferimento do ato de disposição da integralidade da meação pela viúva, por entender necessária a lavratura de escritura pública para sua efetivação. Para o TJMS, não se trata de herança, mas de patrimônio particular da meeira, não podendo ser realizado por termo nos autos de inventário. A recorrente, por sua vez, afirmou não ter condições de arcar com o pagamento dos emolumentos cartorários necessários à lavratura da escritura pública para dispor da meação em favor dos herdeiros e alegou a existência de jurisprudência do Tribunal de Justiça paulista admitindo a cessão da meação por termo nos autos.

STJ: PROCESSO ELETRÔNICO REsp 1.196.992/MS, JULGADO: 06/08/2013, Relatora: Exma. Sra. Ministra NANCY ANDRIGHI

Ementa

SUCESSÕES. RECURSO ESPECIAL. MEAÇÃO. ATO DE DISPOSIÇÃO EM FAVOR DOS HERDEIROS. DOAÇÃO. ATO INTER VIVOS. FORMA. ESCRITURA PÚBLICA.

1. Discussão relativa à necessidade de lavratura de escritura pública para prática de ato de disposição da meação da viúva em favor dos herdeiros. 2. O ato para dispor da meação não se equipara à cessão de direitos hereditários, prevista no art. 1.793 do Código Civil, porque esta pressupõe a condição de herdeiro para que possa ser efetivada. 3. Embora o art. 1.806 do Código Civil admita que a renúncia à herança possa ser efetivada por instrumento público ou termo judicial, a meação não se confunde com a herança. 4. A renúncia da herança pressupõe a abertura da sucessão e só pode ser realizada por aqueles que ostentam a condição de herdeiro. 5. O ato de disposição patrimonial representado pela cessão gratuita da meação em favor dos herdeiros configura uma verdadeira doação, a qual, nos termos do art. 541 do Código Civil, far-se-á por Escritura Pública ou instrumento particular, sendo que, na hipótese, deve ser adotado o instrumento público, por conta do disposto no art. 108 do Código Civil. 6. Recurso especial desprovido. (GRIFO NOSSO)

Fonte: Boletim IRIB 4312, acesso em 12/11/2013

Cessão de Direitos Hereditários – necessidade de formalização por Escritura Pública

“AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE SENTENÇA. CESSÃO DE DIREITOS HEREDITÁRIOS. NECESSIDADE DOS REQUISITOS FORMAIS DISPOSTOS EM LEI PARA VALIDADE E EFICÁCIA DO ATO. HOMOLOGAÇÃO DO INSTRUMENTO PARTICULAR DE CESSÃO DE QUINHÃO HEREDITÁRIO APÓS CITAÇÃO E PENHORA NO ROSTO DOS AUTOS DO INVENTÁRIO. FRAUDE À EXECUÇÃO CARACTERIZADA. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.   Trata-se de agravo de instrumento interposto por Álvaro Carlos Meyer contra decisão interlocutória que reconheceu a fraude à execução e manteve a penhora no rosto dos autos do inventário n. 008.95.000613-8.   Para que o instrumento particular de cessão gratuita de bens hereditários tenha eficácia e passe a gerar efeitos legais, é preciso que se observe os requisitos legais disposto em lei, quais sejam, homologação mediante juízo, termos nos autos do inventário ou que tenha sido produzido através de escritura pública.   Como a homologação do instrumento de cessão de herança deu-se após a citação do executado na ação de execução e posterior, também, a penhora no rosto dos autos do inventário, qualquer ato de alienação de bens ou, como no caso em tela, de cessão dos bens herdados, após a ciência do devedor do início da execução, configura tentativa de fraude à execução, comportamento repudiado pelo ordenamento jurídico pátrio.   Ante o exposto, a manutenção da decisão interlocutória aqui agravada é medida que se impõe. (Agravo de Instrumento n. 2009.069760-4, de Blumenau, rel. Des. Carlos Prudêncio) (grifo nosso).

Fonte: TJSC, Processo:
2009.069760-4 (Acórdão)Relator: Carlos Prudêncio, Origem: Blumenau, Orgão Julgador: Primeira Câmara de Direito Civil, Data: 10/04/2012, Juiz Prolator: Jorge Luiz Costa Beber, Classe: Agravo de Instrumento, disponivel em www.tj.sc.gov.br, acesso em 12/04/2012.

Direito de Superfície somente pode ser constituído mediante escritura pública

Pergunta

É necessária escritura pública para formalização de direito de superfície, mesmo que este possua valor inferior a 30 salários mínimos?

Resposta

Ainda que pesem respeitáveis entendimentos em sentido contrário, a escritura pública sempre deverá ser exigida para formalização do Direito de Superfície, tanto pelo Código Civil (CC), quanto pelo Estatuto da Cidade (EC), ainda que o valor deste seja inferior a 30 salários mínimos.

De início, vejamos a redação do art. 1.369, caput do Código Civil:

“Art. 1.369. O proprietário pode conceder a outrem o direito de construir ou de plantar em seu terreno, por tempo determinado, mediante escritura pública devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis.”

Por sua vez, o caput do art. 21 do Estatuto da Cidade assim determina:

“Art. 21. O proprietário urbano poderá conceder a outrem o direito de superfície do seu terreno, por tempo determinado ou indeterminado, mediante escritura pública registrada no cartório de registro de imóveis.”

Ao abordar o assunto no Boletim Eletrônico do IRIB nº 2.375, de 07/04/2006, em artigo intitulado “O direito de superfície na legislação brasileira”, Eduardo Sócrates Castanheira Sarmento Filho, observando o disposto no Código Civil e no Estatuto da Cidade assim se pronunciou:

“Tanto na disciplina do CC, quanto do EC, o direito de superfície somente se constitui por escritura pública registrada no cartório do Registro de imóveis.

Destarte, ainda que o valor do direito de superfície seja inferior ao limite de 30 salários mínimos estabelecidos no artigo 108 do CC, impõe-se a forma pública, o que não deixa de ser uma contradição.

(…)

De qualquer sorte, é salutar a exigência, uma vez que a complexidade do instituto exige a intervenção de um profissional do direito familiarizado com a matéria e imparcial, que poderá, inclusive, evitar problemas no momento da inscrição do título no registro imobiliário.”

(Confira o artigo na íntegra – acesso em 30/01/2013)

Por sua vez, Carlos André Busanello dos Santos, em artigo intitulado “ALGUMAS CONSIDERAÇÕES SOBRE O DIREITO DE SUPERFÍCIE”, p. 6, esclarece o seguinte:

“Coincidem o Código Civil e o Estatuto da Cidade quanto a forma legal de instituição do direito de superfície: somente por instrumento público, ou seja, escritura lavrada por tabelião de notas, independentemente de o valor da instituição ser igual ou inferior a 30 (trinta) salários mínimo, não incidindo aí a exceção contida no art. 108 do CC/2002, que possibilita a formalização de negócios jurídicos tendentes à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre bens imóveis, por escrito particular.”

A propósito leciona Maria Elisa Comassetto SANTOS:

“O artigo 108 é a regra geral, mas diz expressamente que, se para o instituto tiver norma especial, obrigatoriamente deverá segui-la. No caso do direito de superfície, deve ser formalizado por escritura pública, por força do artigo 1369. Não há possibilidade do instrumento particular, mesmo sendo o imóvel de valor inferior ao que prevê o artigo 108.’ (2004, p. 249, grifo nosso).”

(Confira este artigo na íntegra –  acesso em 30/01/2013).

Não é outro o entendimento de João Pedro Lamana Paiva:

“Há previsão também de o direito de superfície (arts. 21 a 24 do EC) disciplinar o direito de utilizar o solo, o subsolo ou o espaço aéreo relativos ao terreno, na forma estabelecida no contrato respectivo. Sua constituição se dá por registro (art. 56); sua extinção, por averbação (art. 57), sendo obrigatória sua formalização mediante Escritura Pública (art. 21 do EC e arts. 108 e 1.369 do CC).” (PAIVA, João Pedro Lamana. “Procedimento de Dúvida no Registro de Imóveis – Série Direito Registral e Notarial”, 3ª ed., Saraiva, São Paulo, 2011, p. 144).

De acordo com a doutrina de Nicolau Balbino Filho, “pelo direito de superfície o proprietário (urbano ou rural, conforme o caso) pode conceder a outrem, onerosa ou gratuitamente, o direito de construir ou de plantar em seu terreno, por tempo determinado, mediante escritura pública, devidamente registrado no Serviço Registral Imobiliário da circunscrição competente.” (FILHO. Nicolau Balbino. “Registro de Imóveis. Doutrina – Prática – Jurisprudência”. 13ª ed. rev e at., Saraiva, 2008, p. 600).

Ainda, no mesmo sentido, Melhim Namem Chalhub, em sua obra “Curso de direito civil: direitos reais”, publicado pela editora Forense, Rio de Janeiro, em 2003, p. 164, afirma que “a contratação deve ser feita mediante instrumento público, no qual serão observados os requisitos indispensáveis para constituição de direitos reais sobre bens imóveis, sob pena de invalidade do título de constituição.”

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, recomendamos obediência às referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Seleção: Consultoria do IRIB
Fonte: Base de dados do IRIB Responde, disponivel no Boletim do IRIB de 31/01/2013, n. 4233.