Tag: alienação de imóvel

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Escritura pública obrigatória na alienação de imóveis

Sabe-se que imóveis com valor superior a 30 (trinta) salários mínimos devem ser vendidos ou doados obrigatoriamente por meio de escritura pública, artigo 104 do Código Civil, que é ato de atribuição exclusiva de Tabelião de Notas (Lei Federal 8935/94). A escritura pública é requisito de forma, necessária para dar validade ao negócio. Mas quando da alienação de apenas uma fração deste imóvel em valor inferior ao estabelecido em lei, também será necessária a escritura pública?

Em sentença julgada em 29/10/2015, Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul diz que sim. Mesmo que a alienação tenha se dado em relação à fração do imóvel, não é possível a utilização de instrumento particular, uma vez que o limite legal para dispensa de escritura pública deve ser balizado pelo valor da totalidade do bem e não o do valor do negócio realizado entre as partes.

Leia mais: http://www.irib.org.br/

Veja decisão na íntegra: Boletim Eletrônico do IRIB – Nº 4503 – 17 de novembro de 2015

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Lucro Imobiliário – alteração da alíquota única de 15%

Recentemente, foi publicada a Medida Provisória 692/2015, que alterou o artigo 21 da Lei 8.981/1995, criando um escalonamento nas alíquotas do imposto de ganho de capital na venda de imóveis e de direitos reais (lucro imobiliário). A alíquota que antes era única, de 15%, passa, a partir de 01/01/2016, a ser escalonada, podendo chegar a 30%, na última faixa, nos seguintes termos:

Art. 1º A Lei nº 8.981, de 20 de janeiro de 1995, passa a vigorar com as seguintes alterações: (Produção de efeitos)

“Art. 21. O ganho de capital percebido por pessoa física em decorrência da alienação de bens e direitos de qualquer natureza sujeita-se à incidência do imposto sobre a renda, com as seguintes alíquotas:

I – 15% (quinze por cento) sobre a parcela dos ganhos que não ultrapassar R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais);

II – 20% (vinte por cento) sobre a parcela dos ganhos que exceder R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais) e não ultrapassar R$ 5.000.000,00 (cinco milhões de reais);

III – 25% (vinte e cinco por cento) sobre a parcela dos ganhos que exceder R$ 5.000.000,00 (cinco milhões de reais) e não ultrapassar R$ 20.000.000,00 (vinte milhões de reais); e

IV – 30% (trinta por cento) sobre a parcela dos ganhos que ultrapassar R$ 20.000.000,00 (vinte milhões de reais).

Importante destacar que a alienação é gênero, que tem como espécies a alienação gratuita e a alienação onerosa. Portanto, não é só a venda que é fato gerador do referido tributo pois, de acordo com a lei vigente, também é considerada alienação: a permuta, a procuração em causa própria, a promessa de compra e venda e a promessa de cessão, a cessão de direitos, a transmissão decorrente de inventário, a doação, a desapropriação, etc.

Assim sendo, restam poucos meses para a conclusão dos negócios em curso com a alíquota única, principalmente para aqueles que vinham buscando fazer um planejamento sucessório e tributário.

 

 

Alienação de imóvel locado diante do direito de preferência do locatário

Pergunta

Recebi uma escritura pública de compra e venda de um imóvel locado, cujo contrato de locação encontra-se averbado neste Serviço Registral. Pergunto: é possível a alienação deste imóvel à terceiro, tendo em vista o direito de preferência?

Resposta

SIM, a alienação deste imóvel para terceiro é possível, não cabendo ao Oficial fiscalizar se a preferência que a lei deu ao locatário, com a averbação do contrato locatício, foi ou não atendida, levando-o, assim, a praticar de forma regular o ato de compra e venda, sem qualquer observação.

O direito de preferência que a lei conferiu ao locatário deve ser tentado por ele, mediante ação própria, se assim desejar, podendo também optar por indenização por perdas e danos pela preferência não atendida, tudo como previsto no art. 33, da Lei que regula as locações urbanas (8.245/91).

De importância, ainda, observar da necessidade de fazer parte da redação da escritura informações sobre a existência do contrato de locação em análise, fincando, aí, a transparência desse ônus, e das conseqüências que a lei entrega a ele.

Maria do Carmo de Rezende Campos Couto abordou o assunto em obra intitulada “Coleção Cadernos IRIB 1 – Compra e Venda”, p. 28-29. Vejamos como se manifesta a autora:
6.3 Venda e direito de preferência
A lei determina, em alguns casos, que se dê preferência a determinadas pessoas, na hipótese de venda do imóvel. Essa preferência não se confunde com a cláusula de preferência ou preempção, que as partes podem inserir na escritura por opção. Aqui é a lei que determina que existe uma preferência. Contudo, não cabe ao tabelião obstar a lavratura da escritura, nem ao registrador obstar o seu registro, na hipótese de esta preferência não ser obedecida. Exemplos:

(…)

b) Venda de imóvel locado: o proprietário, antes de vender a terceiro o imóvel locado, deverá dar preferência ao locatário (inquilino) para adquirir em igualdade de condições (art. 27 da Lei nº 8.245/1991). Contudo, mesmo que o contrato esteja averbado na matrícula do imóvel, para fins de exercício do direito de preferência (art. 167, II, n. 16 da Lei nº 6.015/1973), esse fato não impede a lavratura da escritura de venda a terceiros e seu registro.”

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, recomendamos obediência às referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.”

Seleção: Consultoria do IRIB
Fonte: Base de dados do IRIB Responde, publicada no Boletim Eletrônico do IRIB – Nº 4231 – 24 de janeiro de 2013 – acesso em 09.02.2013.