O QUE É?

A integralização de capital social consiste na incorporação promovida pelo sócio, que transfere o imóvel de sua propriedade para a empresa, passando o imóvel a ser representado pelas quotas ou ações correspondentes ao capital. O imóvel deve ser integralizado ao capital pelo valor de sua avaliação.
A escritura pública pode ser utilizada para formalizar a integralização devendo ser apresentada na Junta Comercial. No caso de sociedade anônima, a avaliação dos bens será feita por três peritos ou empresa especializada.

De acordo com a Lei 6.404/76, art. 8º , no caso de sociedade anônima, a avaliação dos bens será feita por três peritos ou empresa especializada . Inclusive, “o capital social poderá ser formado com contribuições em dinheiro ou em qualquer espécie de bens suscetíveis de avaliação em dinheiro” (Lei 6.404/76, art. 7º, Código Civil, art. 997).

A escritura pública de integralização deve ser apresentada a registro e arquivo na Junta Comercial e também deve ser levada à registro no registro de imóveis no qual está matriculado o imóvel.

 

DOCUMENTOS NECESSÁRIOS

Dos sócios que estão integralizando o imóvel

  • Pessoa física:

1. Carteira de Identidade (RG ou CNH, o que for mais recente), CPF e indicar a profissão, e-mail e telefone – Seu e do cônjuge/companheiro(a). Dependendo do regime de bens em que é casado o integralizante, seu cônjuge deverá participar do ato.

2. Certidão do estado civil (certidão de nascimento para solteiros e de casamento para casados, separados ou divorciados) expedida pelo Registro Civil a menos de 90 dias. (Podem ser obtidas em https://registrocivil.org.br/  – solicite a via digital e nos encaminhe quando receber no seu e-mail.)

3. Casados com Pacto Antenupcial, devem apresentar certidão da escritura pública do pacto antenupcial (obtida junto ao Tabelionato que lavrou a escritura pública),  e certidão de registro do pacto antenupcial no Ofício de Registro de Imóveis em que foi registrado o respectivo pacto (pode ser obtida em: https://central.centralrisc.com.br/ – solicite a via digital e nos encaminhe quando receber no seu e-mail)

4. Comprovante de residência.

  • Pessoa jurídica: (Não são necessárias as certidões da pessoa física)

1. Contrato social e alterações + certidão simplificada expedida pela Junta Comercial a menos de 90 dias. (Para empresas registradas no Estado de Santa Catarina os documentos podem ser solicitadas através do site http://apps.jucesc.sc.gov.br/externo/servicos/central.php – solicite a via digital e nos encaminhe quando receber no seu e-mail.)

2. Sócios administradores: Carteira de Identidade (RG ou CNH, o que for mais recente),  indicar a profissão, estado civil, e-mail e telefone. Administradores casados indicar nome do cônjuge e CPF.

3. Caso a empresa não seja apenas construtora ou incorporadora deverá também apresentar a Negativa Federal única, vigente a partir de 10/2014)

Da empresa e dos demais sócios

1. Carteira de Identidade (RG ou CNH, o que for mais recente),  indicar a profissão, estado civil, e-mail e telefone. Sócios casados indicar nome do cônjuge e CPF.

2. Contrato social e alterações + certidão simplificada expedida pela Junta Comercial a menos de 90 dias. (Para empresas registradas no Estado de Santa Catarina os documentos podem ser solicitadas através do site http://apps.jucesc.sc.gov.br/externo/servicos/central.php – solicite a via digital e nos encaminhe quando receber no seu e-mail.)

Do Imóvel

1. Certidão de inteiro teor de Matrícula obtida no Ofício de Registro de Imóveis, expedida a menos de 30 dias. (Pode ser obtida em: https://central.centralrisc.com.br/ – solicite a via digital e nos encaminhe quando receber no seu e-mail)

2. Certidões de ônus e de ações do imóvel, obtidas no Ofício de Registro de Imóveis, expedidas a menos de 30 dias. (Podem ser obtidas em: https://central.centralrisc.com.br/ – solicite a via digital e nos encaminhe quando receber no seu e-mail)

3. Carnê de IPTU do ano vigente com pagamento em dia ou o cadastro municipal do imóvel, retirado na Prefeitura no qual conste o valor venal do imóvel. (Imóveis em Itajaí, pode ser obtido em https://portaldocidadao.itajai.sc.gov.br/servico_link/58)

4. CCIR atual paga, Certidão Negativa de ITR, quando o imóvel for rural, dentro do prazo de validade.  (https://sncr.serpro.gov.br/ccir/emissao;jsessionid=lYA51+Vyauwlgq-UvPU3QZw-.ccir2?windowId=e96) (http://servicos.receita.fazenda.gov.br/Servicos/certidaoitr/Certidao/Emissao)

5. CAT – expedida pela Delegacia de Patrimônio da União, quando o imóvel for aforamento ou ocupação (terreno de marinha), dentro do prazo de validade. (http://www.patrimoniodetodos.gov.br/#/conteudo/17)

6. Impostos* e taxas incidentes quitados.

* Importante: Em todos os casos, os documentos podem ser adiantados pelo e-mail, MAS devem ser apresentados no dia agendado para lavratura, na via original ou em cópia autenticada, salvo identidades, que sempre deve ser apresentado o original. (art. 799 do Código de Normas da CGJ/TJSC).

Dados exigidos pelo art. 9º do Provimento 88/19 do CNJ.

Adiantar a imagem de todos os documentos pelo e-mail escrituras@cartorioitajai.com.br – já vamos dando andamento a escritura, evitando deslocamento das partes.

Nos atos em que o interessado ou as testemunhas não souberem ou estiverem impossibilitados de assinar, colher-se-á a impressão digital, devidamente identificada e preferencialmente do polegar direito, e assinarão, a seu rogo, pessoa capaz e duas testemunhas desse fato, com menção das circunstâncias no corpo do termo. – Art. 486 do Código de Normas da Corregedoria-Geral de Justiça do Estado de Santa Catarina – disponível em https://www.tjsc.jus.br/web/corregedoria-geral-da-justica/codigo-de-normas-da-cgj

Para assinatura a rogo é necessário a presença da parte impossibilitada em assinar ou não alfabetizada – para constatarmos a manifestação de vontade da mesma – mais a presença de três pessoas:

– uma delas será o assinante à rogo – pessoa que assina pelo analfabeto ou pessoa impossibilitada em assinar, que pode ser um parente ou um não parente, só não pode ser parte no ato.
– duas serão as testemunhas – Não podem ser  testemunhas: o cônjuge/ companheiro, parentes em linha reta ou colateral até o 3º grau por consanguinidade ou por afinidade, e nem amigos íntimos – conforme arts. 227 e 228 do Código Civil e art. 447 do Código de Processo Civil.

Todos devem ser maiores, precisam saber ler e escrever perfeitamente a língua portuguesa e deverão portar documento de identificação original (RG ou CNH) em bom estado de conservação e que identifique o portador pela fotografia.

* Para pessoas jurídicas registradas no cartório de registro civil das pessoas jurídicas (associações, sindicatos, igrejas, etc.) devem apresentar os documentos abaixo, todos emitidos pelo respectivo cartório de registro civil das pessoas jurídicas em que está registrada a pessoa jurídica:
 
1) Estatuto social + eventuais alterações do estatuto social;
2) Ata de eleição dos representantes;
3) Certidão de breve relato com data de emissão menor a 90 dias;
4) Dos representantes da PJ: apresentar RG e CPF,  indicar a profissão, estado civil, e-mail e telefone. Representantes casados indicar nome do cônjuge e CPF.
 
Analisaremos o estatuto, há casos, por exemplo, em que o estatuto social exige ata de reunião e aprovação específica, com determinado quórum, registrada, para que se faça a transferência um bem da pessoa jurídica, nesse caso esse documento também deverá ser providenciado antes para que possamos fazer a escritura pública de compra e venda.
 
Podem ser adiantadas as imagens por e-mail para análise e inicio da escritura pública, todas nas vias originais ou em cópias autenticadas deverão ser apresentadas.

 

CUSTOS

ANO DE 2023:

1) Escritura no Tabelionato de Notas: Dependendo do valor do bem, o custo pode variar de R$ 187,01 (para 1 imóvel de até R$ 12.091,16, já com FRJ e ISSQN) a R$ 2.440,16 (para 1 imóvel acima de R$ 198.294,94, já com FRJ e ISSQN).

2) Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI): Em Itajaí, o percentual deste imposto é 2% do valor de cada um dos imóveis. Laudêmio (aforamentos e ocupações de marinha): 5% do valor atual do domínio útil e benfeitorias.

CONSULTA NORMATIVA

Os requisitos para a lavratura das escrituras públicas estão previstos na Lei n. 7.433/85 e no Decreto n. 93.240/86, que a regulamentou, bem como, no art. 215 do CCB/02 e no Código de Normas da Corregedoria Geral de Justiça do Estado de Santa Catarina – CNCGJ/SC.
Requisitos gerais para lavratura das escrituras públicas imobiliárias (Lei n. 7.433/85 e Decreto nº 93.240/86).

 
* Sendo uma das partes estrangeira, de um país que faça parte da Convenção de Haia (lista disponível em https://www.hcch.net/pt/instruments/conventions/status-table/?cid=41) o estrangeiro deve apresentar:
 
1 – Passaporte (caso seja de país integrante do Mercosul pode ser o documento de identificação oficial do respectivo país);
2 – Certidão do estado civil (certidão de nascimento para solteiros, certidão de casamento para casados, separados, divorciados ou viúvos) expedida por Registro Civil do país de origem com data de emissão máxima de 120 dias. A certidão deve vir com a Apostila de Haia pela autoridade do país de origem. No Brasil deve providenciar a tradução juramentada para a língua portuguesa por um tradutor público juramentado Brasileiro da certidão estrangeira. E por fim deve providenciar o registro da certidão estrangeira e respectiva tradução juramentada junto a algum cartório de registro de títulos e documentos no Brasil – conforme Lei 6.015/73 art. 129, “6º” –  Art. 129. Estão sujeitos a registro, no Registro de Títulos e Documentos, para surtir efeitos em relação a terceiros: […] 6º) todos os documentos de procedência estrangeira, acompanhados das respectivas traduções, para produzirem efeitos em repartições da União, dos Estados, do Distrito Federal, dos Territórios e dos Municípios ou em qualquer instância, juízo ou tribunal; 
 
Para fazer a tradução juramentada o interessado deve entrar em contato com um tradutor. O contato de tradutores públicos juramentados você consegue no site da Junta Comercial de cada Estado do País, Exemplo:
 
Santa Catarina: http://www.jucesc.sc.gov.br/index.php/informacoes/tradutores
Paraná: http://www.juntacomercial.pr.gov.br/modules/conteudo/conteudo.php?conteudo=198
 
 
Importante: Caso o estrangeiro interessado não domine a língua portuguesa deverá providenciar um tradutor público para acompanhar o ato conforme Art. 480 do Código de Normas da Corregedoria-Geral de Justiça de Santa Catarina (disponível em https://www.tjsc.jus.br/web/corregedoria-geral-da-justica/codigo-de-normas-da-cgj)