O QUE É?
A integralização de capital social consiste na incorporação promovida pelo sócio, que transfere o imóvel de sua propriedade para a empresa, passando o imóvel a ser representado pelas quotas ou ações correspondentes ao capital. O imóvel deve ser integralizado ao capital pelo valor de sua avaliação.
A escritura pública pode ser utilizada para formalizar a integralização devendo ser apresentada na Junta Comercial. No caso de sociedade anônima, a avaliação dos bens será feita por três peritos ou empresa especializada.
De acordo com a Lei 6.404/76, art. 8º , no caso de sociedade anônima, a avaliação dos bens será feita por três peritos ou empresa especializada . Inclusive, “o capital social poderá ser formado com contribuições em dinheiro ou em qualquer espécie de bens suscetíveis de avaliação em dinheiro” (Lei 6.404/76, art. 7º, Código Civil, art. 997).
A escritura pública de integralização deve ser apresentada a registro e arquivo na Junta Comercial e também deve ser levada à registro no registro de imóveis no qual está matriculado o imóvel.
DOCUMENTOS NECESSÁRIOS
Dos sócios que estão integralizando o imóvel
- Pessoa física:
1. Carteira de Identidade (RG ou CNH, o que for mais recente), CPF e indicar a profissão, e-mail e telefone – Seu e do cônjuge/companheiro(a). Dependendo do regime de bens em que é casado o integralizante, seu cônjuge deverá participar do ato.
2. Certidão do estado civil (certidão de nascimento para solteiros e de casamento para casados, separados ou divorciados) expedida pelo Registro Civil há menos de 90 dias. (Podem ser obtidas em https://registrocivil.org.br/ – solicite a via digital e nos encaminhe quando receber no seu e-mail.)
3. Casados com Pacto Antenupcial, devem apresentar certidão da escritura pública do pacto antenupcial (obtida junto ao Tabelionato que lavrou a escritura pública), e certidão de registro do pacto antenupcial no Ofício de Registro de Imóveis em que foi registrado o respectivo pacto (pode ser obtida em: https://registradores.onr.org.br/ – solicite a via digital e nos encaminhe quando receber no seu e-mail)
4. Comprovante de residência.
- Pessoa jurídica: (Não são necessárias as certidões da pessoa física)
1. Contrato social e alterações + certidão simplificada expedida pela Junta Comercial há menos de 90 dias. Sociedade Anônima: estatuto atual consolidado + ata de eleição dos administradores + certidão simplificada expedida pela Junta Comercial há menos de 90 dias. (Para empresas registradas no Estado de Santa Catarina os documentos podem ser solicitadas através do site http://apps.jucesc.sc.gov.br/externo/servicos/central.php – solicite a via digital e nos encaminhe quando receber no seu e-mail.)
2. Sócios administradores: Carteira de Identidade (RG ou CNH, o que for mais recente), indicar a profissão, estado civil, e-mail e telefone. Administradores casados indicar nome do cônjuge e CPF.
3. Caso a empresa não seja apenas construtora ou incorporadora deverá também apresentar a Negativa Federal única, vigente a partir de 10/2014) (https://solucoes.receita.fazenda.gov.br/Servicos/CertidaoInternet/PJ/Consultar/)
Da empresa e dos demais sócios
1. Carteira de Identidade (RG ou CNH, o que for mais recente), indicar a profissão, estado civil, e-mail e telefone. Sócios casados indicar nome do cônjuge e CPF.
2. Contrato social e alterações + certidão simplificada expedida pela Junta Comercial há menos de 90 dias. Sociedade Anônima: estatuto atual consolidado + ata de eleição dos administradores + certidão simplificada expedida pela Junta Comercial há menos de 90 dias. (Para empresas registradas no Estado de Santa Catarina os documentos podem ser solicitadas através do site http://apps.jucesc.sc.gov.br/externo/servicos/central.php – solicite a via digital e nos encaminhe quando receber no seu e-mail.)
Do(s) Imóvel(is):
1. Certidão de inteiro teor de Matrícula obtida no Ofício de Registro de Imóveis, expedida há menos de 30 dias. (Pode ser obtida em: https://registradores.onr.org.br/ – solicite a via digital e nos encaminhe quando receber no seu e-mail)
2. Certidões de ônus e de ações do imóvel, obtidas no Ofício de Registro de Imóveis, expedidas há menos de 30 dias. (Podem ser obtidas em: https://registradores.onr.org.br/ – solicite a via digital e nos encaminhe quando receber no seu e-mail)
3. Carnê de IPTU do ano vigente com pagamento em dia ou o cadastro municipal do imóvel, retirado na Prefeitura no qual conste o valor venal do imóvel. (Imóveis em Itajaí, pode ser obtido em https://portaldocidadao.itajai.sc.gov.br/servico_link/58)
4. Terreno de Marinha (Cessão de direitos de Aforamento / Ocupação) com matrícula no Ofício de Registro de Imóveis: além das certidões dos itens 1 e 2 acima, apresentar “certidão de inteiro teor” e “certidão de situação do imóvel” – disponíveis em https://sistema.patrimoniodetodos.gov.br/#/conteudo/22 – Terreno de Marinha sem matrícula no Ofício de Registro de Imóveis – Apresentar certidão negativa emitida pelo Ofício de Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel, constando a informação de que o imóvel não possui registro, mais “certidão de inteiro teor” e “certidão de situação do imóvel” – disponíveis em https://sistema.patrimoniodetodos.gov.br/#/conteudo/22
Impostos:
1. Em Itajaí a alíquota do ITBI é de 2% – Para efeito de recolhimento do imposto deverá ser utilizado o valor pactuado no negócio jurídico ou o valor venal atribuído ao imóvel ou ao direito transmitido, aquele que for maior, atualizado monetariamente, de acordo com a variação dos índices oficiais, no período compreendido entre 1º de janeiro e a data em que for lavrada a escritura ou instrumento particular. – art. 52 da LC nº 20/2002 do Município de Itajaí. Remeter todos os documentos para podermos auxiliar na emissão das guias.
2. Imóvel Rural – CCIR atual paga – (https://sncr.serpro.gov.br/ccir/emissao;jsessionid=lYA51+Vyauwlgq-UvPU3QZw-.ccir2?windowId=e96) + Certidão Negativa de ITR (http://servicos.receita.fazenda.gov.br/Servicos/certidaoitr/Certidao/Emissao)
3. Terreno de Marinha (Aforamento ou Ocupação) – CAT – Certidão de autorização para transferência – Emitida pela Secretaria de Patrimônio da União – SPU, dentro do prazo de validade. (http://www.patrimoniodetodos.gov.br/#/conteudo/17) – Laudêmio: alíquota de 5% do valor atual do domínio útil e benfeitorias.
* Impostos e taxas incidentes quitados. Apresentar as respectivas guias, comprovantes de pagamento e comprovante de quitação emitido pelo respectivo ente tributante. As escrituras públicas que tenham por objeto bens imóveis e direitos reais a eles relativos devem conter, ainda: […] II – para imóveis urbanos: a) dados do pagamento do imposto de transmissão ou a exoneração pela autoridade fazendária, ressalvadas as hipóteses nas quais a lei autoriza a efetivação do pagamento em momento posterior à lavratura da escritura pública; […] – art. 1.198, II, “a)” do CNCGJ/SC.
* Importante: Em todos os casos, os documentos podem ser adiantados pelo e-mail, MAS devem ser apresentados no dia agendado para lavratura, na via original ou em cópia autenticada, dispensados apenas os documentos eletrônicos que possam ter a autenticidade do certificado digital do emissor/signatário confirmada, salvo identidades, que sempre deve ser apresentado o original (art. 290 e 1.277 do Código de Normas da CGJ/TJSC).
Dados exigidos pelo art. 9º do Provimento 88/19 do CNJ.
Adiantar a imagem de todos os documentos pelo e-mail escrituras@cartorioitajai.com.br – já vamos dando andamento a escritura, evitando deslocamento das partes.
Nos atos em que o interessado ou as testemunhas não souberem ou estiverem impossibilitados de assinar, colher-se-á a impressão digital, devidamente identificada e preferencialmente do polegar direito, e assinará, a seu rogo, pessoa capaz, com menção das circunstâncias no corpo do termo. – Art. 303 do Código de Normas da Corregedoria-Geral de Justiça do Estado de Santa Catarina – disponível em https://www.tjsc.jus.br/web/extrajudicial/normas-e-orientacoes.
Para assinatura a rogo é necessário a presença da parte impossibilitada em assinar ou não alfabetizada – para constatarmos a manifestação de vontade dela – mais a presença de uma pessoa, que será o assinante à rogo – pessoa que assina pelo analfabeto ou pessoa impossibilitada em assinar, que pode ser um parente ou um não parente, só não pode ser parte no ato. Deve ser maior e capaz, saber ler e escrever a língua portuguesa, e deverá portar documento de identificação original (RG ou CNH) em bom estado de conservação e que identifique o portador pela fotografia.
CUSTOS
ANO DE 2024:
1) Escritura no Tabelionato de Notas: Dependendo do valor do bem, o custo pode variar de R$ 194,60 (para 1 imóvel de até R$ 12.581,70, já com FRJ e ISSQN) a R$ 2.539,14 (para 1 imóvel acima de R$ 206.339,87, já com FRJ e ISSQN).
2) Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI): Em Itajaí, o percentual deste imposto é 2% do valor de cada um dos imóveis. Laudêmio (aforamentos e ocupações de marinha): 5% do valor atual do domínio útil e benfeitorias.
CONSULTA NORMATIVA
Os requisitos para a lavratura das escrituras públicas estão previstos na Lei n. 7.433/85 e no Decreto n. 93.240/86, que a regulamentou, bem como, no art. 215 do CCB/02 e no Código de Normas da Corregedoria Geral de Justiça do Estado de Santa Catarina – CNCGJ/SC.
Requisitos gerais para lavratura das escrituras públicas imobiliárias (Lei n. 7.433/85 e Decreto nº 93.240/86).