Alteração de Divisas

Conforme o §9º do art. 213 da Lei 6.015/73 (com a redação da Lei 10.931/04), que “independentemente de retificação, dois ou mais confrontantes poderão, por meio de escritura pública, alterar ou estabelecer as divisas entre si e, se houver transferência de área, com o recolhimento do devido imposto de transmissão e desde que preservadas, se rural o imóvel, a fração mínima de parcelamento e, quando urbano, a legislação urbanística.”

Sem a necessidade de cada proprietário promover um processo de retificação individual para a correção de registros referentes à área, perímetro e descrição da poligonal do imóvel, confrontações, comprimento e ângulo dos lados do terreno, podem os confrontantes contratar conjuntamente um topógrafo e elaborar uma nova planta que venha a corrigir possíveis erros e diferenças de áreas constantes do registro imobiliário.

Com a planta e o memorial descritivo da área e da poligonal do terreno corrigidas, os proprietários vizinhos ou confrontantes deverão solicitar a um tabelionato que seja elaborada e lavrada uma escritura de retificação da área dos imóveis, para que passe a constar no registro imobiliário a situação real, constatada naquele momento.

Ocorrendo transferência de área entre os confrontantes, se um terreno fica maior e outro ficou menor, na escritura de retificação constará uma indenização ou pagamento de preço para o proprietário que teve aumento do seu terreno, devendo ser recolhido o imposto de transmissão de bens imóveis – ITBI referente à fração acrescida (se oneroso). Ou, se não houver indenização entre as partes, incidirá o ITCMD, devendo ser recolhido o imposto de transmissão causa mortis e doação – referente à fração acrescida . Após a lavratura da escritura, ela será simplesmente levada ao cartório de registro de imóveis para fins de averbação da alteração da área, limites e confrontações entre os imóveis.

Algumas restrições legais:

• Transferências onerosas de ascendente a descendente – devem participar da escritura, anuindo com a venda, os outros descendentes e o cônjuge do alienante sob pena de anulabilidade do ato (artigo 496 do Código Civil).
• Bem comum ou em condomínio – deve ser respeitado o direito de preferência do outro condômino, conforme artigo 504 do Código Civil.
• Necessidade de outorga conjugal – há necessidade do comparecimento e assinatura do cônjuge do vendedor na escritura, concordando, exceto se forem casados pelo regime da separação convencional de bens (regime que necessita de escritura de pacto antenupcial firmado antes do casamento).

Das partes:

• Pessoa física:

1. Carteira de Identidade (RG ou CNH, o que for mais recente), CPF e indicar a profissão, e-mail e telefone – Seu e do cônjuge/companheiro(a).

2. Certidão do estado civil (certidão de nascimento para solteiros e de casamento para casados, separados, divorciados ou viúvos) expedida pelo Registro Civil há menos de 90 dias. (Podem ser obtidas em https://registrocivil.org.br/  – solicite a via digital e nos encaminhe quando receber no seu e-mail.)

3. Casados com Pacto Antenupcial, devem apresentar certidão da escritura pública do pacto antenupcial (obtida junto ao Tabelionato que lavrou a escritura pública),  e certidão de registro do pacto antenupcial no Ofício de Registro de Imóveis em que foi registrado o respectivo Pacto (pode ser obtida em: https://registradores.onr.org.br/ – solicite a via digital e nos encaminhe quando receber no seu e-mail)

4. Comprovante de residência.

• Pessoa jurídica: (Não são necessárias as certidões da pessoa física)

1. Contrato social e alterações + certidão simplificada expedida pela Junta Comercial há menos de 90 dias. Sociedade Anônima: estatuto atual consolidado + ata de eleição dos administradores + certidão simplificada expedida pela Junta Comercial há menos de 90 dias. (Para empresas registradas no Estado de Santa Catarina os documentos podem ser solicitadas através do site http://apps.jucesc.sc.gov.br/externo/servicos/central.php – solicite a via digital e nos encaminhe quando receber no seu e-mail.) 

2. Sócios administradores: Carteira de Identidade (RG ou CNH, o que for mais recente),  indicar a profissão, estado civil, e-mail e telefone. Administradores casados indicar nome do cônjuge e CPF.

3. CND Federal – Caso a empresa não seja apenas construtora ou incorporadora deverá também apresentar a Negativa Federal única, vigente a partir de 10/2014. (https://solucoes.receita.fazenda.gov.br/Servicos/CertidaoInternet/PJ/Consultar/)

2. Certidões de ônus e de ações do imóvel, obtidas no Ofício de Registro de Imóveis, expedidas há menos de 30 dias. (Podem ser obtidas em: https://registradores.onr.org.br/ – solicite a via digital e nos encaminhe quando receber no seu e-mail)

3. Carnê de IPTU do ano vigente com pagamento em dia ou o cadastro municipal do imóvel, retirado na Prefeitura no qual conste o valor venal do imóvel. (Imóveis em Itajaí, pode ser obtido em https://portaldocidadao.itajai.sc.gov.br/servico_link/58)

4. Imóvel Rural – CCIR atual paga – (https://sncr.serpro.gov.br/ccir/emissao;jsessionid=lYA51+Vyauwlgq-UvPU3QZw-.ccir2?windowId=e96) + Certidão Negativa de ITR  (http://servicos.receita.fazenda.gov.br/Servicos/certidaoitr/Certidao/Emissao)

5. Planta e memorial descritivo (aprovados pela prefeitura)

6. ART pago.

7. Impostos e taxas incidentes quitados. Em Itajaí a alíquota do ITBI é de 2% – Para efeito de recolhimento do imposto deverá ser utilizado o valor pactuado no negócio jurídico ou o valor venal atribuído ao imóvel ou ao direito transmitido, aquele que for maior, atualizado monetariamente, de acordo com a variação dos índices oficiais, no período compreendido entre 1º de janeiro e a data em que for lavrada a escritura ou instrumento particular. – art. 52 da LC nº 20/2002 do Município de Itajaí. Remeter todos os documentos para podermos auxiliar na emissão das guias.

8. Declaração do Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação (DIEF-ITCMD) e comprovante de pagamento – no caso de alteração de divisas gratuita (neste caso o Cartório gera a guia)

* Impostos e taxas incidentes quitados. Apresentar as respectivas guias, comprovantes de pagamento e comprovante de quitação emitido pelo respectivo ente tributante. As escrituras públicas que tenham por objeto bens imóveis e direitos reais a eles relativos devem conter, ainda: […] II – para imóveis urbanos: a) dados do pagamento do imposto de transmissão ou a exoneração pela autoridade fazendária, ressalvadas as hipóteses nas quais a lei autoriza a efetivação do pagamento em momento posterior à lavratura da escritura pública; […] – art. 1.198, II, “a)” do CNCGJ/SC.

* Importante: Em todos os casos, os documentos podem ser adiantados pelo e-mail, MAS devem ser apresentados no dia agendado para lavratura, na via original ou em cópia autenticada, dispensados apenas os documentos eletrônicos que possam ter a autenticidade do certificado digital do emissor/signatário confirmada, salvo identidades, que sempre deve ser apresentado o original (art. 290 e 1.277 do Código de Normas da CGJ/TJSC).

Os requisitos para a lavratura das escrituras públicas estão previstos na Lei n. 7.433/85 e no Decreto n. 93.240/86, que a regulamentou, bem como, no art. 215 do CCB/02 e no Código de Normas da Corregedoria Geral de Justiça do Estado de Santa Catarina – CNCGJ/SC. Normas específicas para o contrato de compra e venda: artigos 481 a 532 do Código Civil

A lavratura de uma escritura pública de imóvel envolve os seguintes custos:

ANO DE 2024:

1) Escritura no Tabelionato de Notas: Dependendo do valor do bem, o custo pode variar de R$ 194,60 (para 1 imóvel de até R$ 12.581,70, já com FRJ e ISSQN) a R$ 2.539,14 (para 1 imóvel acima de R$ 206.339,87, já com FRJ e ISSQN).

2) Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI): Em Itajaí, o percentual deste imposto é 2% do valor do imóvel. Laudêmio (aforamentos e ocupações de marinha): 5% do valor atual do domínio útil e benfeitorias.

Nos atos em que o interessado ou as testemunhas não souberem ou estiverem impossibilitados de assinar, colher-se-á a impressão digital, devidamente identificada e preferencialmente do polegar direito, e assinará, a seu rogo, pessoa capaz, com menção das circunstâncias no corpo do termo. – Art. 303 do Código de Normas da Corregedoria-Geral de Justiça do Estado de Santa Catarina – disponível em https://www.tjsc.jus.br/web/extrajudicial/normas-e-orientacoes.

Para assinatura a rogo é necessário a presença da parte impossibilitada em assinar ou não alfabetizada – para constatarmos a manifestação de vontade dela – mais a presença de uma pessoa, que será o assinante à rogo – pessoa que assina pelo analfabeto ou pessoa impossibilitada em assinar, que pode ser um parente ou um não parente, só não pode ser parte no ato. Deve ser maior e capaz, saber ler e escrever a língua portuguesa, e deverá portar documento de identificação original (RG ou CNH) em bom estado de conservação e que identifique o portador pela fotografia.