Alteração de Divisas

O que é?

Conforme o §9º do art. 213 da Lei 6.015/73 (com a redação da Lei 10.931/04), que “independentemente de retificação, dois ou mais confrontantes poderão, por meio de escritura pública, alterar ou estabelecer as divisas entre si e, se houver transferência de área, com o recolhimento do devido imposto de transmissão e desde que preservadas, se rural o imóvel, a fração mínima de parcelamento e, quando urbano, a legislação urbanística.”

Sem a necessidade de cada proprietário promover um processo de retificação individual para a correção de registros referentes à área, perímetro e descrição da poligonal do imóvel, confrontações, comprimento e ângulo dos lados do terreno, podem os confrontantes contratar conjuntamente um topógrafo e elaborar uma nova planta que venha a corrigir possíveis erros e diferenças de áreas constantes do registro imobiliário.

Com a planta e o memorial descritivo da área e da poligonal do terreno corrigidas, os proprietários vizinhos ou confrontantes deverão solicitar a um tabelionato que seja elaborada e lavrada uma escritura de retificação da área dos imóveis, para que passe a constar no registro imobiliário a situação real, constatada naquele momento.

Ocorrendo transferência de área entre os confrontantes, se um terreno fica maior e outro ficou menor, na escritura de retificação constará uma indenização ou pagamento de preço para o proprietário que teve aumento do seu terreno, devendo ser recolhido o imposto de transmissão de bens imóveis – ITBI referente à fração acrescida (se oneroso). Ou, se não houver indenização entre as partes, incidirá o ITCMD, devendo ser recolhido o imposto de transmissão causa mortis e doação – referente à fração acrescida . Após a lavratura da escritura, ela será simplesmente levada ao cartório de registro de imóveis para fins de averbação da alteração da área, limites e confrontações entre os imóveis.

Observações Importantes

Algumas restrições legais:

  • Transferências onerosas de ascendente a descendente – devem participar da escritura, anuindo com a venda, os outros descendentes e o cônjuge do alienante sob pena de anulabilidade do ato (artigo 496 do Código Civil).
  • Bem comum ou em condomínio – deve ser respeitado o direito de preferência do outro condômino, conforme artigo 504 do Código Civil.
  • Necessidade de outorga conjugal – há necessidade do comparecimento e assinatura do cônjuge do vendedor na escritura, concordando, exceto se forem casados pelo regime da separação convencional de bens (regime que necessita de escritura de pacto antenupcial firmado antes do casamento).

Documentos Necessários

Das partes:

1. Carteira de Identidade ou CNH, CPF e indicar a profissão, e-mail e telefone. Casados indicar nome do cônjuge e CPF.
2. Pessoa jurídica – cópia do contrato social e alterações e certidão simplificada, expedida pela Junta Comercial, a menos de 90 dias. Caso a empresa não seja apenas construtora ou incorporadora deverá também apresentar a CND do INSS, tipo 4, e a certidão negativa conjunta da Receita Federal (ou a Certidão Negativa Federal única, vigente a partir de 10/2014). RG e CPF dos sócios administradores e indicar a profissão, endereço completo, o estado civil, e-mail e telefone. Casados indicar nome do cônjuge e CPF.
3. Certidão do estado civil dos vendedores (certidão de nascimento para solteiros e de casamento para casados, separados ou divorciados) expedida pelo Registro Civil a menos de 90 dias.
4. Vendedores casados com Pacto Antenupcial, devem apresentar certidão do pacto antenupcial, registrado junto ao registro de imóveis.
5. Comprovante de residência.

Dos Imóveis:

1. Certidão Completa de Matrícula obtida no Registro de Imóveis, expedida a menos de 30 dias.
2. Certidões Negativas de Ações Reais, Reipersecutórias e de Ônus Reais referentes ao imóvel, obtidas no Registro de Imóveis, expedidas a menos de 30 dias.
3. Carnê de IPTU do ano vigente com pagamento em dia ou o cadastro municipal do imóvel, retirado na Prefeitura no qual conste o valor venal do imóvel.
4. CCIR, Certidão Negativa de ITR, quando o imóvel for rural, dentro do prazo de validade.
5. Planta e memorial descritivo (aprovados pela prefeitura)
6. ART pago.
7. Impostos e taxas incidentes quitados. Em Itajaí o ITBI é de 2% (no caso de alteração de divisas onerosa)
8. Declaração do Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação (DIEF-ITCMD) e comprovante de pagamento – no caso de alteração de divisas gratuita (neste caso o Cartório gera a guia)
9. Pagamento do Fundo de Reaparelhamento da Justiça – FRJ (alíquota de 0,3%) – o Cartório gera a guia.

Todos os documentos nos originais ou em cópias autenticadas, salvo identidades, que sempre deve ser apresentado o original. (art. 799 do Código de Normas da CGJ/TJSC)
Dados exigidos pelo art. 9º do Provimento 88/19 do CNJ.

Consulta Normativa

Os requisitos para a lavratura das escrituras públicas estão previstos na Lei n. 7.433/85 e no Decreto n. 93.240/86, que a regulamentou, bem como, no art. 215 do CCB/02 e no Código de Normas da Corregedoria Geral de Justiça do Estado de Santa Catarina – CNCGJ/SC.

Requisitos gerais para lavratura das escrituras públicas imobiliárias (Lei n. 7.433/85 e Decreto nº 93.240/86). Normas específicas para o contrato de compra e venda: artigos 481 a 532 do Código Civil

Custos

A lavratura de uma escritura pública de imóvel envolve os seguintes custos:

ANO DE 2020:

1) Escritura no Tabelionato de Notas: Dependendo do valor do imóvel ou bem, o custo pode variar de R$ 138,00 (para 1 imóvel de até R$ 10.000,00, já com 1 selo) a R$ 1.632,00 (para 1 imóvel acima de R$ 164.000,00, já com 1 selo).

2) Fundo de Reaparelhamento da Justiça (FRJ): Taxa de 0,3% sobre o valor de cada imóvel, tendo como teto (máximo) o valor de R$ 732,00 (ano de 2020) por imóvel.

3) Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI): Em Itajaí, o percentual deste imposto é 2% do valor do imóvel. Laudêmio (aforamentos e ocupações de marinha): 5% do valor atual do domínio útil e benfeitorias.

Nos atos em que o interessado ou as testemunhas não souberem ou estiverem impossibilitados de assinar, colher-se-á a impressão digital, devidamente identificada e preferencialmente do polegar direito, e assinarão, a seu rogo, pessoa capaz e duas testemunhas desse fato, com menção das circunstâncias no corpo do termo. – Art. 486 do Código de Normas da Corregedoria-Geral de Justiça do Estado de Santa Catarina – disponível em https://www.tjsc.jus.br/web/corregedoria-geral-da-justica/codigo-de-normas-da-cgj

Para assinatura a rogo é necessário a presença da parte impossibilitada em assinar ou não alfabetizada – para constatarmos a manifestação de vontade da mesma – mais a presença de três pessoas:

– uma delas será o assinante à rogo – pessoa que assina pelo analfabeto ou pessoa impossibilitada em assinar, que pode ser um parente ou um não parente, só não pode ser parte no ato.
– duas serão as testemunhas – Não podem ser  testemunhas: o cônjuge/ companheiro, parentes em linha reta ou colateral até o 3º grau por consanguinidade ou por afinidade, e nem amigos íntimos – conforme arts. 227 e 228 do Código Civil e art. 447 do Código de Processo Civil.

Todos devem ser maiores, precisam saber ler e escrever perfeitamente a língua portuguesa e deverão portar documento de identificação original (RG ou CNH) em bom estado de conservação e que identifique o portador pela fotografia.