O que é?

Permuta ou “Troca é o contrato pelo qual as partes se obrigam mutuamente a dar uma coisa por outra.” (in Washington de Barros Monteiro, Curso de Direito Civil, volume 5, 34ª Edição, São Paulo, Ed. Saraiva, 2003, p. 128).

Diferença básica entre compra e venda e permuta (ou troca):  na compra e venda o preço deve ser pago em dinheiro ou valor fiduciário correspondente, na permuta o pagamento de ambas as partes é feito por meio de coisas equivalentes, certas e determinadas.

Assim, caso o pagamento que ambas as partes estejam recebendo seja em imóveis, deve ser lavrada escritura pública de permuta e não escritura pública de compra e venda.

Portanto, caso na escritura haja pagamento em bens móveis, semoventes, metais preciosos, ações, sementes, quotas de capital social etc., deverá ser intitulada  “permuta”.

Conforme regra expressa do artigo 533 do Código Civil, aplicam-se à troca as disposições referentes à compra e venda, com as seguintes modificações: I – salvo disposição em contrário, cada um dos contratantes pagará por metade as despesas com o instrumento da troca. É que na compra e venda, em regra, as despesas correm por conta do comprador.

Portanto, prevê o referido artigo que todas as regras expostas com relação às escrituras de compra e venda são aplicáveis á permuta.

Dentre as restrições à permuta destacamos:

  • é anulável a troca de valores desiguais entre ascendentes e descendentes sem o expresso consentimento de outros descendentes e do cônjuge do alienante (permutante), conforme inciso II do artigo 533 do Código Civil.
  • as mesmas restrições aplicáveis à compra e venda

Documentos necessários

Dos permutantes:

  • Pessoa física:

1. Carteira de Identidade (RG ou CNH, o que for mais recente), CPF e indicar a profissão, e-mail e telefone – Seu e do cônjuge/companheiro(a).

2. Certidão do estado civil dos permutantes (certidão de nascimento para solteiros e de casamento para casados, separados ou divorciados) expedida pelo Registro Civil há menos de 90 dias(Podem ser obtidas em https://registrocivil.org.br/  – solicite a via digital e nos encaminhe quando receber no seu e-mail.)

3. Permutantes casados com Pacto Antenupcial, devem apresentar certidão da escritura pública do pacto antenupcial (obtida junto ao Tabelionato que lavrou a escritura pública),  e certidão de registro do pacto antenupcial no Ofício de Registro de Imóveis em que foi registrado o respectivo Pacto (pode ser obtida em: https://registradores.onr.org.br/ – solicite a via digital e nos encaminhe quando receber no seu e-mail)

4. Comprovante de residência.

  • Pessoa jurídica: (Não são necessárias as certidões da pessoa física)

1. Contrato social e alterações + certidão simplificada expedida pela Junta Comercial há menos de 90 dias. Sociedade Anônima: estatuto atual consolidado + ata de eleição dos administradores + certidão simplificada expedida pela Junta Comercial há menos de 90 dias. (Para empresas registradas no Estado de Santa Catarina os documentos podem ser solicitadas através do site http://apps.jucesc.sc.gov.br/externo/servicos/central.php – solicite a via digital e nos encaminhe quando receber no seu e-mail.)

2. Sócios administradores: Carteira de Identidade (RG ou CNH, o que for mais recente),  indicar a profissão, estado civil, e-mail e telefone. Administradores casados indicar nome do cônjuge e CPF.

Para pessoas jurídicas registradas no cartório de registro civil das pessoas jurídicas (associações, sindicatos, igrejas, etc.) devem apresentar os documentos abaixo, todos emitidos pelo respectivo cartório de registro civil das pessoas jurídicas em que está registrada a pessoa jurídica:
1) Estatuto social + eventuais alterações do estatuto social;
2) Ata de eleição dos representantes;
3) Certidão de breve relato com data de emissão menor a 90 dias;
4) Dos representantes da PJ: apresentar RG e CPF,  indicar a profissão, estado civil, e-mail e telefone. Representantes casados indicar nome do cônjuge e CPF.
Analisaremos o estatuto, há casos, por exemplo, em que o estatuto social exige ata de reunião e aprovação específica, com determinado quórum, registrada, para que se faça a permuta de um bem da pessoa jurídica, nesse caso esse documento também deverá ser providenciado, antes, para que possamos fazer a escritura pública.
Dados exigidos pelo art. 9º do Provimento 88/19 do CNJ.

Do(s) Imóvel(is):

1. Certidão de inteiro teor de Matrícula obtida no Ofício de Registro de Imóveis, expedida há menos de 30 dias(Pode ser obtida em: https://registradores.onr.org.br/ – solicite a via digital e nos encaminhe quando receber no seu e-mail)

2. Certidões de ônus e de ações do imóvel, obtidas no Ofício de Registro de Imóveis, expedidas há menos de 30 dias(Podem ser obtidas em: https://registradores.onr.org.br/ – solicite a via digital e nos encaminhe quando receber no seu e-mail)

3. Carnê de IPTU do ano vigente com pagamento em dia ou o cadastro municipal do imóvel, retirado na Prefeitura no qual conste o valor venal do imóvel. (Imóveis em Itajaí, pode ser obtido em https://portaldocidadao.itajai.sc.gov.br/servico_link/58)

4. Terreno de Marinha (Cessão de direitos de Aforamento / Ocupação) com matrícula no Ofício de Registro de Imóveis: além das certidões dos itens 1 e 2 acima, apresentar “certidão de inteiro teor” e “certidão de situação do imóvel” – disponíveis em https://sistema.patrimoniodetodos.gov.br/#/conteudo/22  – Terreno de Marinha sem matrícula no Ofício de Registro de Imóveis – Apresentar certidão negativa emitida pelo Ofício de Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel, constando a informação de que o imóvel não possui registro, mais “certidão de inteiro teor” e “certidão de situação do imóvel” – disponíveis em https://sistema.patrimoniodetodos.gov.br/#/conteudo/22

Impostos:

1. Em Itajaí a alíquota do ITBI é de 2% – Para efeito de recolhimento do imposto deverá ser utilizado o valor pactuado no negócio jurídico ou o valor venal atribuído ao imóvel ou ao direito transmitido, aquele que for maior, atualizado monetariamente, de acordo com a variação dos índices oficiais, no período compreendido entre 1º de janeiro e a data em que for lavrada a escritura ou instrumento particular. – art. 52 da LC nº 20/2002 do Município de ItajaíRemeter todos os documentos para podermos auxiliar na emissão das guias.

2. Imóvel Rural – CCIR atual paga – (https://sncr.serpro.gov.br/ccir/emissao;jsessionid=lYA51+Vyauwlgq-UvPU3QZw-.ccir2?windowId=e96) + Certidão Negativa de ITR  (http://servicos.receita.fazenda.gov.br/Servicos/certidaoitr/Certidao/Emissao)

3. Terreno de Marinha (Aforamento ou Ocupação) – CAT – Certidão de autorização para transferência – Emitida pela Secretaria de Patrimônio da União – SPU, dentro do prazo de validade. (http://www.patrimoniodetodos.gov.br/#/conteudo/17) – Laudêmio: alíquota de 5% do valor atual do domínio útil e benfeitorias.

* Impostos e taxas incidentes quitados. Apresentar as respectivas guias, comprovantes de pagamento e comprovante de quitação emitido pelo respectivo ente tributante. As escrituras públicas que tenham por objeto bens imóveis e direitos reais a eles relativos devem conter, ainda: […] II – para imóveis urbanos: a) dados do pagamento do imposto de transmissão ou a exoneração pela autoridade fazendária, ressalvadas as hipóteses nas quais a lei autoriza a efetivação do pagamento em momento posterior à lavratura da escritura pública; […] – art. 1.198, II, “a)” do CNCGJ/SC

* Quanto ao ITBI, atualmente, não é obrigatório o recolhimento na lavratura da escritura de imóveis localizados em Itajaí/SC, de acordo com a sentença do processo nº 0301491-02.2015.8.24.0033 da Vara da Fazenda e Registros Públicos da Comarca de Itajaí/SC, será exigido o recolhimento no registro, junto ao Ofício de Registro de Imóveis. Podendo ainda, ser parcelado em até 24x. Realizando o pagamento  da 1ª parcela, do emolumento, do FRJ e do ISSQN podemos lavrar a escritura e ser levada a registro, porém o parcelamento de ITBI deve ser solicitado diretamente ao Município de Itajaí pela parte interessada. Fica a critério do(a,s) comprador(a,es) se prefere(m) recolher o ITBI e mencioná-lo na escritura ou deixar para recolhê-lo no registro da escritura junto ao Ofício de Registro de Imóveis.

  • Caso opte por recolher na lavratura, e transcrever na escritura, auxiliamos na emissão da(s) guia(s).

  • Caso opte por recolher depois, o(a,s) comprador(a,es) deve solicitar ao Município de Itajaí, por meio do e-mail: guiadeitbi@itajai.sc.gov.br (deverá apresentar a certidão de inteiro teor da(s) matrícula(s) do(s) imóvel(is) dentro do prazo de validade de 30 dias de emissão e também cumprir outras exigências feitas pelo Município, com preenchimento e envio de pedido e seu(s) documento(s)).

Embarcação:

1. Apresentar a Provisão de registro de propriedade, (pedir a Certidão emitida pela Marinha, Delegacia da Capitania dos Portos de Itajaí, informando quem é o proprietário da embarcação e se possui ou não ônus, com emissão inferior a 30 dias).

– Permuta de outros bens não especificados acima (informar o exato bem para que possamos lhe informar qual documento precisaremos para comprovar a titularidade.

Quanto à negociação, necessitamos saber – * Dados exigidos pelo art. 13 do Provimento 88/19 do CNJ.

1-Qual o valor total pago no negócio?;

2-Qual o valor total atribuído a cada bem?;

3-Qual a data do negócio?;

4-Havenda torna em dinheiro. Qual a forma de pagamento (à vista ou parcelado)?;

5-Havenda torna em dinheiro. Qual o meio de pagamento (dinheiro, TED, boleto bancário …)?.

6-Terá alguma cláusula especial? ex: ad corpusad mensuram, resolutiva, retrovenda, reserva de domínio (apenas bens móveis) etc…?

Informar se houve ou não intermediação por corretor de imóveis na transação imobiliária, em conformidade com a Circular nº 0029/2007 da Corregedoria Geral da Justiça do Estado de Santa Catarina, e com as Leis Complementares Estaduais nº 387, de 23/07/2007, e nº 383, de 07/05/2007; Se houve intermediação, informar: Nome completo corretor e nº CRECI.

Podem ser adiantadas as imagens de todos os documentos e informações ao e-mail escrituras@cartorioitajai.com.br para análise e inicio da escritura pública, já vamos dando andamento a escritura, evitando deslocamento das partes.

Importante: Em todos os casos, os documentos podem ser adiantados pelo e-mail, MAS devem ser apresentados no dia agendado para lavratura, na via original ou em cópia autenticada, dispensados apenas os documentos eletrônicos que possam ter a autenticidade do certificado digital do emissor/signatário confirmada, salvo identidades, que sempre deve ser apresentado o original (art. 290 e 1.277 do Código de Normas da CGJ/TJSC).

Dados exigidos pelo art. 9º do Provimento 88/19 do CNJ.

Adiantar a imagem de todos os documentos pelo e-mail escrituras@cartorioitajai.com.br – já vamos dando andamento a escritura, evitando deslocamento das partes.

Custos

A lavratura de uma escritura pública de promessa de permuta ou de compra e venda envolve os seguintes custos:

ANO DE 2024:

1) Escritura no Tabelionato de Notas: Dependendo do valor do bem, o custo pode variar de R$ 194,60 (para 1 imóvel de até R$ 12.581,70, já com FRJ e ISSQN) a R$ 2.539,14 (para 1 imóvel acima de R$ 206.339,87, já com FRJ e ISSQN).

2) Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI): Em Itajaí, o percentual deste imposto é 2% do valor de cada um dos imóveis. Laudêmio (aforamentos e ocupações de marinha): 5% do valor atual do domínio útil e benfeitorias.

Consulta Normativa

Os requisitos para a lavratura das escrituras públicas estão previstos na Lei n. 7.433/85 e no Decreto n. 93.240/86, que a regulamentou, bem como, no art. 215 do CCB/02 e no Código de Normas da Corregedoria Geral de Justiça do Estado de Santa Catarina – CNCGJ/SC.
Requisitos gerais para lavratura das escrituras públicas imobiliárias (Lei n. 7.433/85 e Decreto nº 93.240/86). Normas específicas para o contrato de permuta: artigo 533 do Código Civil. Ainda, aplicáveis à permuta os dispositivos legais previstos para o contrato de compra e venda: artigos 481 a 532 do Código Civil.

Nos atos em que o interessado ou as testemunhas não souberem ou estiverem impossibilitados de assinar, colher-se-á a impressão digital, devidamente identificada e preferencialmente do polegar direito, e assinará, a seu rogo, pessoa capaz, com menção das circunstâncias no corpo do termo. – Art. 303 do Código de Normas da Corregedoria-Geral de Justiça do Estado de Santa Catarina – disponível em https://www.tjsc.jus.br/web/extrajudicial/normas-e-orientacoes.

Para assinatura a rogo é necessário a presença da parte impossibilitada em assinar ou não alfabetizada – para constatarmos a manifestação de vontade dela – mais a presença de uma pessoa, que será o assinante à rogo – pessoa que assina pelo analfabeto ou pessoa impossibilitada em assinar, que pode ser um parente ou um não parente, só não pode ser parte no ato. Deve ser maior e capaz, saber ler e escrever a língua portuguesa, e deverá portar documento de identificação original (RG ou CNH) em bom estado de conservação e que identifique o portador pela fotografia.

* Sendo uma das partes estrangeira, o estrangeiro deve apresentar:

1 – Passaporte (caso seja de país integrante do Mercosul pode ser o documento de identificação oficial do respectivo país);

2 – Certidão do estado civil – (certidão de nascimento para solteiros, certidão de casamento para casados, separados, divorciados ou viúvos) expedida por Registro Civil do país de origem com data de emissão máxima de 120 dias, mais: 1º – A certidão deve vir com a Apostila de Haia* feita pela autoridade do país de origem, ou consularizado/legalizado*, por autoridade Consular Brasileira conforme o caso. Esse procedimento deve ser feito antes da tradução! 2º – No Brasil, deve providenciar a tradução juramentada para a língua portuguesa por um tradutor público juramentado Brasileiro da certidão estrangeira. 3º – Por fim deve providenciar o registro da certidão estrangeira e respectiva tradução juramentada junto a algum cartório de registro de títulos e documentos no Brasil – conforme Lei 6.015/73 art. 129, “6º” –  Art. 129. Estão sujeitos a registro, no Registro de Títulos e Documentos, para surtir efeitos em relação a terceiros: […] 6º) todos os documentos de procedência estrangeira, acompanhados das respectivas traduções, para produzirem efeitos em repartições da União, dos Estados, do Distrito Federal, dos Territórios e dos Municípios ou em qualquer instância, juízo ou tribunal;  Exceto o estrangeiro sem domicílio no Brasil. Este deve providenciar o registro da certidão estrangeira e respectiva tradução juramentada junto ao 1º Ofício de Registro de Títulos e Documentos do Distrito Federal – art. 32, §1º da Lei 6.015/73.

Estrangeiro: – De país que faz parte da Convenção de Haia, lista de países disponível aqui.  A certidão de origem estrangeira devem vir do país de origem com a Apostila de Haia.
– De país que não faz parte da Convenção de Haia, deve seguir o procedimento, nos documentos estrangeiros, informado no site do Ministério das Relações Exteriores:  “Para surtir efeitos no Brasil, documentos emitidos por países estrangeiros que não estão na lista da Convenção da Apostila da Haia devem ser legalizados, unicamente, junto às Repartições Consulares do Brasil no exterior.”  “Consulte os procedimentos para a legalização de documentos no site do Consulado (ou Embaixada) que tenha jurisdição sobre o território onde o documento foi emitido.”

Para fazer a tradução juramentada o interessado deve entrar em contato com um tradutor. O contato de tradutores públicos juramentados você consegue no site da Junta Comercial de cada Estado do País, Exemplo:

Importante: Se qualquer interessado não souber o idioma nacional e o delegatário não entender aquele em que se expressa, deverá comparecer tradutor público para servir de intérprete ou, não o havendo na localidade, outra pessoa capaz que, a juízo do delegatário, tenha idoneidade e conhecimento suficiente. Art. 293 do Código de Normas da Corregedoria-Geral de Justiça do Estado de Santa Catarina – disponível em https://www.tjsc.jus.br/web/extrajudicial/normas-e-orientacoes.