O que é?

A escritura pública de compra e venda é a forma legalmente mais segura para a transferência de qualquer bem, seja ele móvel ou imóvel. Objetos mais comuns na escrituras de compra e venda:

  • Casas
  • Apartamentos
  • Terrenos
  • Loteamentos
  • Edifícios
  • Barcos
  • Navios
  • Veículos
  • aeronaves
  • dentre outros bens

Compra e venda é um negócio no qual um dos contratantes (vendedor) se obriga a transferir o domínio de certa coisa ao outro contratante (comprador), mediante o pagamento de certo preço em dinheiro (art. 481 do Código Civil).

Na escritura de compra e venda o tabelião transcreve os fatos, o que foi declarado pelos negociantes e emite juízo sobre eles, sob a ótica de um jurista, analisando a legalidade e a adequação do negócio.

A escritura pública de compra e venda pode ser realizada para transferência de propriedade de qualquer bem, seja ele móvel: carro, barco, navio, móveis, ações ou imóvel: terreno, casa, apartamento, entre outros.

Imóveis com valor superior a 30 (trinta) salários mínimos devem ser vendidos ou doados obrigatoriamente por meio de escritura pública, que é ato de atribuição exclusiva de Tabelião de Notas (Lei Federal 8935/94). A escritura pública é requisito de forma, necessária para dar validade ao negócio. Talvez, por esse motivo, a aplicação mais comum de escritura pública de compra e venda ocorra para a transferência de bens imóveis.

Embora a escritura pública de bens imóveis garanta à pessoa que está adquirindo os direitos sobre o bem que era do vendedor, apenas após o registro da escritura no Registro de Imóveis, no qual o imóvel está registrado, a propriedade é transferida definitivamente. Será considerado proprietário do imóvel aquele que está na matrícula junto ao Registro de Imóveis.

Diferença básica entre compra e venda e permuta: na compra e venda o preço deve ser pago em dinheiro ou valor fiduciário correspondente, na permuta o pagamento de ambas as partes é feito por meio de coisas.

Observações Importantes

Algumas restrições legais à compra e venda:

  • Venda de ascendente a descendente – devem participar da escritura, anuindo com a venda, os outros descendentes e o cônjuge do alienante sob pena de anulabilidade do ato (artigo 496 do Código Civil).
  • Venda entre cônjuges – somente pode ocorrer de bens excluídos da comunhão, conforme artigo 499 do Código Civil.
  • Venda de bem comum ou em condomínio – deve ser respeitado o direito de preferência do outro condômino, conforme artigo 504 do Código Civil.
  • Venda de fração ideal – segundo o Código de Normas vigente em Santa Catarina, é vedado lavrar escritura pública de alienação de frações ideais, quando, com base em dados objetivos, constatar a ocorrência de fraude ou infringência à lei, tendentes a instituir ou ampliar loteamento de fato ou clandestino. Referida proibição se estende à lavratura de escrituras de posse, quando esta evidenciar objetivo de regularização de loteamento clandestino, ou sua própria formação. Na dúvida, o tabelião deve submeter ao juiz, caso o interessado assim requeira, conforme artigo 804 do Código de Normas do TJSC
  • Necessidade de outorga conjugal – há necessidade do comparecimento e assinatura do cônjuge do vendedor na escritura, concordando com a venda, exceto se forem casados pelo regime da separação convencional de bens (regime que necessita de escritura de pacto antenupcial firmado antes do casamento).

Documentos Necessários

Dos vendedores
1. Carteira de Identidade ou CNH, CPF e indicar a profissão.
2. Pessoa jurídica – cópia do contrato social e alterações e certidão simplificada expedida pela Junta Comercial a menos de 30 dias. Caso a empresa não seja apenas construtora ou incorporadora deverá também apresentar a CND do INSS, tipo 4, e a certidão negativa conjunta da Receita Federal (ou a Certidão Negativa Federal única, vigente a partir de 10/2014). RG e CPF dos sócios administradores e indicar a profissão, endereço e o estado civil.
3. Certidão do estado civil dos vendedores (certidão de nascimento para solteiros e de casamento para casados, separados ou divorciados) expedida pelo Registro Civil a menos de 90 dias.
4. Vendedores casados com Pacto Antenupcial devem apresentar certidão do pacto antenupcial, registrada junto ao registro de imóveis.
5. Comprovante de residência.

Dos Compradores

1. Carteira de Identidade, CPF e indicar a profissão.
2. Pessoa jurídica – cópia do contrato social e alterações e certidão simplificada expedida pela Junta Comercial a menos de 30 dias. RG e CPF dos sócios administradores.
3. Certidão do estado civil dos compradores (certidão de nascimento para solteiros e de casamento para casados, separados ou divorciados).
4. Compradores casados com pacto Antenupcial devem apresentar certidão do pacto antenupcial, registrada junto ao registro de imóveis.
5. Comprovante de residência.

Do Imóvel

1. Certidão Completa de Matrícula obtida no Registro de Imóveis, expedida a menos de 30 dias.
2. Certidões Negativas de Ações Reais, Reipersecutórias e de Ônus Reais referentes ao imóvel, obtidas no Registro de Imóveis, expedidas a menos de 30 dias.
3. Carnê de IPTU do ano vigente com pagamento em dia ou o cadastro municipal do imóvel, retirado na Prefeitura no qual conste o valor venal do imóvel.
4. CCIR, Certidão Negativa de ITR, quando o imóvel for rural, dentro do prazo de validade.
5. CAT – expedida pela Delegacia de Patrimônio da União, quando o imóvel for aforamento ou ocupação (terreno de marinha), dentro do prazo de validade.
6. Impostos e taxas incidentes quitados. Em Itajaí o ITBI é de 2%.

Todos os documentos nos originais ou em cópias autenticadas, salvo identidades, que sempre deve ser apresentado o original

Consulta Normativa

Os requisitos para a lavratura das escrituras públicas estão previstos na Lei n. 7.433/85 e no Decreto n. 93.240/86, que a regulamentou, bem como, no art. 215 do CCB/02 e no Código de Normas da Corregedoria Geral de Justiça do Estado de Santa Catarina – CNCGJ/SC.

Requisitos gerais para lavratura das escrituras públicas imobiliárias (Lei n. 7.433/85 e Decreto nº 93.240/86). Normas específicas para o contrato de compra e venda: artigos 481 a 532 do Código Civil

Custos

O registro de uma escritura pública de compra e venda de imóvel envolve os seguintes custos:

ANO DE 2016:

1) Escritura no Tabelionato de Notas: Dependendo do valor do imóvel ou bem, o custo pode variar de R$ 91,37 (para 1 imóvel de até R$ 9.230,77, já com 1 selo) a R$ 1.208,40 (para 1 imóvel acima de R$ 120.000,00, já com 1 selo).

2) Fundo de Reaparelhamento do Judiciário (FRJ): Taxa de 0,3% sobre o valor de cada imóvel, tendo como teto (máximo) o valor de R$ 600,00 (ano de 2016) por imóvel.

3) Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI): Em Itajaí, o percentual deste imposto é 2% do valor do imóvel. Laudêmio (aforamentos e ocupações de marinha): 5% do valor atual do domínio útil e benfeitorias.