O que é?

A escritura pública de compra e venda é a forma legalmente mais segura para a transferência de qualquer bem, seja ele móvel ou imóvel. Objetos mais comuns na escrituras de compra e venda:

  • Casas
  • Apartamentos
  • Terrenos
  • Loteamentos
  • Edifícios
  • Barcos
  • Navios
  • Veículos
  • aeronaves
  • dentre outros bens

Compra e venda é um negócio no qual um dos contratantes (vendedor) se obriga a transferir o domínio de certa coisa ao outro contratante (comprador), mediante o pagamento de certo preço em dinheiro (art. 481 do Código Civil).

Na escritura de compra e venda o tabelião transcreve os fatos, o que foi declarado pelos negociantes e emite juízo sobre eles, sob a ótica de um jurista, analisando a legalidade e a adequação do negócio.

A escritura pública de compra e venda pode ser realizada para transferência de propriedade de qualquer bem, seja ele móvel: carro, barco, navio, móveis, ações ou imóvel: terreno, casa, apartamento, entre outros.

Imóveis com valor superior a 30 (trinta) salários mínimos devem ser vendidos ou doados obrigatoriamente por meio de escritura pública, que é ato de atribuição exclusiva de Tabelião de Notas (Lei Federal 8935/94). A escritura pública é requisito de forma, necessária para dar validade ao negócio. Talvez, por esse motivo, a aplicação mais comum de escritura pública de compra e venda ocorra para a transferência de bens imóveis.

Embora a escritura pública de bens imóveis garanta à pessoa que está adquirindo os direitos sobre o bem que era do vendedor, apenas após o registro da escritura no Registro de Imóveis, no qual o imóvel está registrado, a propriedade é transferida definitivamente. Será considerado proprietário do imóvel aquele que está na matrícula junto ao Registro de Imóveis.

Diferença básica entre compra e venda e permuta: na compra e venda o preço deve ser pago em dinheiro ou valor fiduciário correspondente, na permuta o pagamento de ambas as partes é feito por meio de coisas.

Observações Importantes

Algumas restrições legais à compra e venda:

  • Venda de ascendente a descendente – devem participar da escritura, anuindo com a venda, os outros descendentes e o cônjuge do alienante sob pena de anulabilidade do ato (artigo 496 do Código Civil).
  • Venda entre cônjuges – somente pode ocorrer de bens excluídos da comunhão, conforme artigo 499 do Código Civil.
  • Venda de bem comum ou em condomínio – deve ser respeitado o direito de preferência do outro condômino, conforme artigo 504 do Código Civil.
  • Venda de fração ideal – segundo o Código de Normas vigente em Santa Catarina, é vedado lavrar escritura pública de alienação de frações ideais, quando, com base em dados objetivos, constatar a ocorrência de fraude ou infringência à lei, tendentes a instituir ou ampliar loteamento de fato ou clandestino. Referida proibição se estende à lavratura de escrituras de posse, quando esta evidenciar objetivo de regularização de loteamento clandestino, ou sua própria formação. Na dúvida, o tabelião deve submeter ao juiz, caso o interessado assim requeira, conforme artigo 804 do Código de Normas do TJSC
  • Necessidade de outorga conjugal – há necessidade do comparecimento e assinatura do cônjuge do vendedor na escritura, concordando com a venda, exceto se forem casados pelo regime da separação convencional de bens (regime que necessita de escritura de pacto antenupcial firmado antes do casamento).

Documentos Necessários

Do(s) vendedor(es):

  • Pessoa física:

1. Carteira de Identidade (RG ou CNH, o que for mais recente), CPF e indicar a profissão, e-mail e telefone – Seu e do cônjuge/companheiro(a).

2. Certidão do estado civil dos vendedores (certidão de nascimento para solteiros e de casamento para casados, separados, divorciados ou viúvos) expedida pelo Registro Civil há menos de 90 dias. (Podem ser obtidas em https://registrocivil.org.br/  – solicite a via digital e nos encaminhe quando receber no seu e-mail.)

3. Vendedores casados com Pacto Antenupcial, devem apresentar certidão da escritura pública do pacto antenupcial (obtida junto ao Tabelionato que lavrou a escritura pública),  e certidão de registro do pacto antenupcial no Ofício de Registro de Imóveis em que foi registrado o respectivo Pacto (pode ser obtida em: https://registradores.onr.org.br/ – solicite a via digital e nos encaminhe quando receber no seu e-mail)

4. Comprovante de residência.

  • Pessoa jurídica: (Não são necessárias as certidões da pessoa física)

1. Contrato social e alterações + certidão simplificada expedida pela Junta Comercial há menos de 90 dias. Sociedade Anônima: estatuto atual consolidado + ata de eleição dos administradores + certidão simplificada expedida pela Junta Comercial há menos de 90 dias. (Para empresas registradas no Estado de Santa Catarina os documentos podem ser solicitadas através do site http://apps.jucesc.sc.gov.br/externo/servicos/central.php – solicite a via digital e nos encaminhe quando receber no seu e-mail.) 

2. Sócios administradores: Carteira de Identidade (RG ou CNH, o que for mais recente),  indicar a profissão, estado civil, e-mail e telefone. Administradores casados indicar nome do cônjuge e CPF.

3. CND Federal – Caso a empresa não seja apenas construtora ou incorporadora deverá também apresentar a Negativa Federal única, vigente a partir de 10/2014. (https://solucoes.receita.fazenda.gov.br/Servicos/CertidaoInternet/PJ/Consultar/)

* Para pessoas jurídicas registradas no cartório de registro civil das pessoas jurídicas (associações, sindicatos, igrejas, etc.) devem apresentar os documentos abaixo, todos emitidos pelo respectivo cartório de registro civil das pessoas jurídicas em que está registrada a pessoa jurídica:
 
1) Estatuto social + eventuais alterações do estatuto social;
2) Ata de eleição dos representantes;
3) Certidão de breve relato com data de emissão menor há 90 dias;
4) Dos representantes da PJ: apresentar RG e CPF,  indicar a profissão, estado civil, e-mail e telefone. Representantes casados indicar nome do cônjuge e CPF.
 
Analisaremos o estatuto, há casos, por exemplo, em que o estatuto social exige ata de reunião e aprovação específica, com determinado quórum, registrada, para que se faça a compra ou a venda de um bem da pessoa jurídica, nesse caso esse documento também deverá ser providenciado, antes, para que possamos fazer a escritura pública de compra e venda.

 

Do(s) Comprador(es):

  • Pessoa física:

1. Carteira de Identidade (RG ou CNH, o que for mais recente), CPF e indicar a profissão, e-mail e telefone – Seu e do cônjuge/companheiro(a).

2. Certidão do estado civil dos compradores (certidão de nascimento para solteiros e de casamento para casados, separados, divorciados ou viúvos) Podem ser obtidas em https://registrocivil.org.br/  – solicite a via digital e nos encaminhe quando receber no seu e-mail.

3. Compradores casados com Pacto Antenupcial, devem apresentar certidão da escritura pública do pacto antenupcial (obtida junto ao Tabelionato que lavrou a escritura pública),  e certidão de registro do pacto antenupcial no Ofício de Registro de Imóveis em que foi registrado o respectivo pacto (pode ser obtida em: https://registradores.onr.org.br/ – solicite a via digital e nos encaminhe quando receber no seu e-mail)

4. Comprovante de residência.

  • Pessoa jurídica: (Não são necessárias as certidões da pessoa física)

1. Contrato social e alterações + certidão simplificada expedida pela Junta Comercial há menos de 90 dias. Sociedade Anônima: estatuto atual consolidado + ata de eleição dos administradores + certidão simplificada expedida pela Junta Comercial há menos de 90 dias. (Para empresas registradas no Estado de Santa Catarina os documentos podem ser solicitadas através do site http://apps.jucesc.sc.gov.br/externo/servicos/central.php – solicite a via digital e nos encaminhe quando receber no seu e-mail.)

2. Sócios administradores: Carteira de Identidade (RG ou CNH, o que for mais recente),  indicar a profissão, estado civil, e-mail e telefone. Administradores casados indicar nome do cônjuge e CPF.

* Para pessoas jurídicas registradas no cartório de registro civil das pessoas jurídicas (associações, sindicatos, igrejas, etc.) devem apresentar os documentos abaixo, todos emitidos pelo respectivo cartório de registro civil das pessoas jurídicas em que está registrada a pessoa jurídica:
 
1) Estatuto social + eventuais alterações do estatuto social;
2) Ata de eleição dos representantes;
3) Certidão de breve relato com data de emissão menor a 90 dias;
4) Dos representantes da PJ: apresentar RG e CPF,  indicar a profissão, estado civil, e-mail e telefone. Representantes casados indicar nome do cônjuge e CPF.
 
Analisaremos o estatuto, há casos, por exemplo, em que o estatuto social exige ata de reunião e aprovação específica, com determinado quórum, registrada, para que se faça a compra ou a venda de um bem da pessoa jurídica, nesse caso esse documento também deverá ser providenciado, antes, para que possamos fazer a escritura pública de compra e venda.
 
Dados exigidos pelo art. 9º do Provimento 88/19 do CNJ.

 

 

Do(s) Imóvel(is):

1. Certidão de inteiro teor de Matrícula obtida no Ofício de Registro de Imóveis, expedida há menos de 30 dias. (Pode ser obtida em: https://registradores.onr.org.br/ – solicite a via digital e nos encaminhe quando receber no seu e-mail)

2. Certidões de ônus e de ações do imóvel, obtidas no Ofício de Registro de Imóveis, expedidas há menos de 30 dias. (Podem ser obtidas em: https://registradores.onr.org.br/ – solicite a via digital e nos encaminhe quando receber no seu e-mail)

3. Carnê de IPTU do ano vigente com pagamento em dia ou o cadastro municipal do imóvel, retirado na Prefeitura no qual conste o valor venal do imóvel. (Imóveis em Itajaí, pode ser obtido em https://portaldocidadao.itajai.sc.gov.br/servico_link/58)

4. Terreno de Marinha (Cessão de direitos de Aforamento / Ocupação) com matrícula no Ofício de Registro de Imóveis: além das certidões dos itens 1 e 2 acima, apresentar “certidão de inteiro teor” e “certidão de situação do imóvel” – disponíveis em https://sistema.patrimoniodetodos.gov.br/#/conteudo/22  – Terreno de Marinha sem matrícula no Ofício de Registro de Imóveis – Apresentar certidão negativa emitida pelo Ofício de Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel, constando a informação de que o imóvel não possui registro, mais “certidão de inteiro teor” e “certidão de situação do imóvel” – disponíveis em https://sistema.patrimoniodetodos.gov.br/#/conteudo/22

 

Impostos:

1. Em Itajaí a alíquota do ITBI é de 2% – Para efeito de recolhimento do imposto deverá ser utilizado o valor pactuado no negócio jurídico ou o valor venal atribuído ao imóvel ou ao direito transmitido, aquele que for maior, atualizado monetariamente, de acordo com a variação dos índices oficiais, no período compreendido entre 1º de janeiro e a data em que for lavrada a escritura ou instrumento particular. – art. 52 da LC nº 20/2002 do Município de Itajaí. Remeter todos os documentos para podermos auxiliar na emissão das guias.

2. Imóvel Rural – CCIR atual paga – (https://sncr.serpro.gov.br/ccir/emissao;jsessionid=lYA51+Vyauwlgq-UvPU3QZw-.ccir2?windowId=e96) + Certidão Negativa de ITR  (http://servicos.receita.fazenda.gov.br/Servicos/certidaoitr/Certidao/Emissao)

3. Terreno de Marinha (Aforamento ou Ocupação) – CAT – Certidão de autorização para transferência – Emitida pela Secretaria de Patrimônio da União – SPU, dentro do prazo de validade. (http://www.patrimoniodetodos.gov.br/#/conteudo/17) – Laudêmio: alíquota de 5% do valor atual do domínio útil e benfeitorias.

* Impostos e taxas incidentes quitados. Apresentar as respectivas guias, comprovantes de pagamento e comprovante de quitação emitido pelo respectivo ente tributante. As escrituras públicas que tenham por objeto bens imóveis e direitos reais a eles relativos devem conter, ainda: […] II – para imóveis urbanos: a) dados do pagamento do imposto de transmissão ou a exoneração pela autoridade fazendária, ressalvadas as hipóteses nas quais a lei autoriza a efetivação do pagamento em momento posterior à lavratura da escritura pública; […] – art. 1.198, II, “a)” do CNCGJ/SC

* Quanto ao ITBI, atualmente, não é obrigatório o recolhimento na lavratura da escritura de imóveis localizados em Itajaí/SC, de acordo com a sentença do processo nº 0301491-02.2015.8.24.0033 da Vara da Fazenda e Registros Públicos da Comarca de Itajaí/SC, será exigido o recolhimento no registro, junto ao Ofício de Registro de Imóveis. Podendo ainda, ser parcelado em até 24x. Realizando o pagamento  da 1ª parcela, do emolumento, do FRJ e do ISSQN podemos lavrar a escritura e ser levada a registro, porém o parcelamento de ITBI deve ser solicitado diretamente ao Município de Itajaí pela parte interessada. Fica a critério do(a,s) comprador(a,es) se prefere(m) recolher o ITBI e mencioná-lo na escritura ou deixar para recolhê-lo no registro da escritura junto ao Ofício de Registro de Imóveis.

  • Caso opte por recolher na lavratura, e transcrever na escritura, auxiliamos na emissão da(s) guia(s).

  • Caso opte por recolher depois, o(a,s) comprador(a,es) deve solicitar ao Município de Itajaí, por meio do e-mail: guiadeitbi@itajai.sc.gov.br (deverá apresentar a certidão de inteiro teor da(s) matrícula(s) do(s) imóvel(is) dentro do prazo de validade de 30 dias de emissão e também cumprir outras exigências feitas pelo Município, com preenchimento e envio de pedido e seu(s) documento(s)).

Embarcação:

1. Apresentar a Provisão de registro de propriedade, (pedir a Certidão emitida pela Marinha, Delegacia da Capitania dos Portos de Itajaí, informando quem é o proprietário da embarcação e se possui ou não ônus, com emissão inferior a 30 dias).

Compra e venda de outros bens não especificados acima (informar o exato bem para que possamos lhe informar qual documento precisaremos para comprovar a titularidade.

 

Quanto à negociação, necessitamos saber – * Dados exigidos pelo art. 13 do Provimento 88/19 do CNJ.

1-Qual o valor total pago no negócio?;

2-Qual o valor total atribuído a cada bem?;

3-Qual a data do negócio?;

4-Qual a forma de pagamento (à vista ou parcelado)?;

5-Qual o meio de pagamento (dinheiro, TED, boleto bancário …)?.

6-Terá alguma cláusula especial? ex: ad corpus, ad mensuram, resolutiva, retrovenda, reserva de domínio (apenas bens móveis) etc…?

Informar se houve ou não intermediação por corretor de imóveis na transação imobiliária, em conformidade com a Circular nº 0029/2007 da Corregedoria Geral da Justiça do Estado de Santa Catarina, e com as Leis Complementares Estaduais nº 387, de 23/07/2007, e nº 383, de 07/05/2007; Se houve intermediação, informar: Nome completo corretor e nº CRECI.

Podem ser adiantadas as imagens de todos os documentos e informações ao e-mail escrituras@cartorioitajai.com.br para análise e inicio da escritura pública, já vamos dando andamento a escritura, evitando deslocamento das partes.

* Importante: Em todos os casos, os documentos podem ser adiantados pelo e-mail, MAS devem ser apresentados no dia agendado para lavratura, na via original ou em cópia autenticada, dispensados apenas os documentos eletrônicos que possam ter a autenticidade do certificado digital do emissor/signatário confirmada, salvo identidades, que sempre deve ser apresentado o original (art. 290 e 1.277 do Código de Normas da CGJ/TJSC).

Nos atos em que o interessado ou as testemunhas não souberem ou estiverem impossibilitados de assinar, colher-se-á a impressão digital, devidamente identificada e preferencialmente do polegar direito, e assinará, a seu rogo, pessoa capaz, com menção das circunstâncias no corpo do termo.Art. 303 do Código de Normas da Corregedoria-Geral de Justiça do Estado de Santa Catarina – disponível em https://www.tjsc.jus.br/web/extrajudicial/normas-e-orientacoes.

Para assinatura a rogo é necessário a presença da parte impossibilitada em assinar ou não alfabetizada – para constatarmos a manifestação de vontade dela – mais a presença de uma pessoa, que será o assinante à rogo – pessoa que assina pelo analfabeto ou pessoa impossibilitada em assinar, que pode ser um parente ou um não parente, só não pode ser parte no ato. Deve ser maior e capaz, saber ler e escrever a língua portuguesa, e deverá portar documento de identificação original (RG ou CNH) em bom estado de conservação e que identifique o portador pela fotografia.

* Sendo uma das partes estrangeira, o estrangeiro deve apresentar:
 
1 – Passaporte (caso seja de país integrante do Mercosul pode ser o documento de identificação oficial do respectivo país);
 
2 – Certidão do estado civil – (certidão de nascimento para solteiros, certidão de casamento para casados, separados, divorciados ou viúvos) expedida por Registro Civil do país de origem com data de emissão máxima de 120 dias, mais: – A certidão deve vir com a Apostila de Haia* feita pela autoridade do país de origem, ou consularizado/legalizado*, por autoridade Consular Brasileira conforme o caso. Esse procedimento deve ser feito antes da tradução! – No Brasil, deve providenciar a tradução juramentada para a língua portuguesa por um tradutor público juramentado Brasileiro da certidão estrangeira. – Por fim deve providenciar o registro da certidão estrangeira e respectiva tradução juramentada junto a algum cartório de registro de títulos e documentos no Brasil – conforme Lei 6.015/73 art. 129, “6º” –  Art. 129. Estão sujeitos a registro, no Registro de Títulos e Documentos, para surtir efeitos em relação a terceiros: […] 6º) todos os documentos de procedência estrangeira, acompanhados das respectivas traduções, para produzirem efeitos em repartições da União, dos Estados, do Distrito Federal, dos Territórios e dos Municípios ou em qualquer instância, juízo ou tribunal;  Exceto o estrangeiro sem domicílio no Brasil. Este deve providenciar o registro da certidão estrangeira e respectiva tradução juramentada junto ao 1º Ofício de Registro de Títulos e Documentos do Distrito Federal – art. 32, §1º da Lei 6.015/73.
 
* Estrangeiro: – De país que faz parte da Convenção de Haia, lista de países disponível aqui.  A certidão de origem estrangeira devem vir do país de origem com a Apostila de Haia.
De país que não faz parte da Convenção de Haia, deve seguir o procedimento, nos documentos estrangeiros, informado no site do Ministério das Relações Exteriores:  “Para surtir efeitos no Brasil, documentos emitidos por países estrangeiros que não estão na lista da Convenção da Apostila da Haia devem ser legalizados, unicamente, junto às Repartições Consulares do Brasil no exterior.”  “Consulte os procedimentos para a legalização de documentos no site do Consulado (ou Embaixada) que tenha jurisdição sobre o território onde o documento foi emitido.”
 
 
Para fazer a tradução juramentada o interessado deve entrar em contato com um tradutor. O contato de tradutores públicos juramentados você consegue no site da Junta Comercial de cada Estado do País, Exemplo:
 
    
Importante: Se qualquer interessado não souber o idioma nacional e o delegatário não entender aquele em que se expressa, deverá comparecer tradutor público para servir de intérprete ou, não o havendo na localidade, outra pessoa capaz que, a juízo do delegatário, tenha idoneidade e conhecimento suficiente. Art. 293 do Código de Normas da Corregedoria-Geral de Justiça do Estado de Santa Catarina – disponível em https://www.tjsc.jus.br/web/extrajudicial/normas-e-orientacoes.
 
    
 
 
 
 
 
 

Consulta Normativa

Os requisitos para a lavratura das escrituras públicas estão previstos na Lei n. 7.433/85 e no Decreto n. 93.240/86, que a regulamentou, bem como, no art. 215 do CCB/02 e no Código de Normas da Corregedoria Geral de Justiça do Estado de Santa Catarina – CNCGJ/SC.

Requisitos gerais para lavratura das escrituras públicas imobiliárias (Lei n. 7.433/85 e Decreto nº 93.240/86). Normas específicas para o contrato de compra e venda: artigos 481 a 532 do Código Civil

Devem obrigatoriamente ter inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas  – CPF, a teor do art. 3º, II, a, da INSTRUÇÃO NORMATIVA RFB Nº 1548, DE 13 DE FEVEREIRO DE 2015 – as pessoas físicas residentes no Brasil ou no exterior, que possuam imóveis no Brasil.
 
    
O estrangeiro com residência no Brasil, bem como a pessoa jurídica estrangeira autorizada a funcionar no Brasil, poderá adquirir imóvel rural no Brasil por meio de compra e venda, com as limitações previstas na Lei Federal nº 5.709, de 07/10/1971.

 

 

Custos

A lavratura de uma escritura pública de compra e venda de imóvel envolve os seguintes custos:

ANO DE 2024:

1) Escritura no Tabelionato de Notas: Dependendo do valor do bem, o custo pode variar de R$ 194,60 (para 1 imóvel de até R$ 12.581,70, já com FRJ e ISSQN) a R$ 2.539,14 (para 1 imóvel acima de R$ 206.339,87, já com FRJ e ISSQN).   *  Nos atos e serviços notariais e de registro com expressão econômica mensurável, deverá ser considerado o maior valor entre o declarado no negócio e o venal atribuído, para fins de cobrança de imposto predial e territorial ou de transmissão. Art. 6º, § 2º da Lei Complementar – SC nº 755/2019

2) Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI): Em Itajaí, a alíquota deste imposto é 2% do valor do imóvel. Laudêmio (aforamentos e ocupações de marinha): 5% do valor atual do domínio útil e benfeitorias.