O que é?
A escritura pública de compra e venda é a forma legalmente mais segura para a transferência de qualquer bem, seja ele móvel ou imóvel. Objetos mais comuns na escrituras de compra e venda:
- Casas
- Apartamentos
- Terrenos
- Loteamentos
- Edifícios
- Barcos
- Navios
- Veículos
- aeronaves
- dentre outros bens
Compra e venda é um negócio no qual um dos contratantes (vendedor) se obriga a transferir o domínio de certa coisa ao outro contratante (comprador), mediante o pagamento de certo preço em dinheiro (art. 481 do Código Civil).
Na escritura de compra e venda o tabelião transcreve os fatos, o que foi declarado pelos negociantes e emite juízo sobre eles, sob a ótica de um jurista, analisando a legalidade e a adequação do negócio.
A escritura pública de compra e venda pode ser realizada para transferência de propriedade de qualquer bem, seja ele móvel: carro, barco, navio, móveis, ações ou imóvel: terreno, casa, apartamento, entre outros.
Imóveis com valor superior a 30 (trinta) salários mínimos devem ser vendidos ou doados obrigatoriamente por meio de escritura pública, que é ato de atribuição exclusiva de Tabelião de Notas (Lei Federal 8935/94). A escritura pública é requisito de forma, necessária para dar validade ao negócio. Talvez, por esse motivo, a aplicação mais comum de escritura pública de compra e venda ocorra para a transferência de bens imóveis.
Embora a escritura pública de bens imóveis garanta à pessoa que está adquirindo os direitos sobre o bem que era do vendedor, apenas após o registro da escritura no Registro de Imóveis, no qual o imóvel está registrado, a propriedade é transferida definitivamente. Será considerado proprietário do imóvel aquele que está na matrícula junto ao Registro de Imóveis.
Diferença básica entre compra e venda e permuta: na compra e venda o preço deve ser pago em dinheiro ou valor fiduciário correspondente, na permuta o pagamento de ambas as partes é feito por meio de coisas.
Observações Importantes
Algumas restrições legais à compra e venda:
- Venda de ascendente a descendente – devem participar da escritura, anuindo com a venda, os outros descendentes e o cônjuge do alienante sob pena de anulabilidade do ato (artigo 496 do Código Civil).
- Venda entre cônjuges – somente pode ocorrer de bens excluídos da comunhão, conforme artigo 499 do Código Civil.
- Venda de bem comum ou em condomínio – deve ser respeitado o direito de preferência do outro condômino, conforme artigo 504 do Código Civil.
- Venda de fração ideal – segundo o Código de Normas vigente em Santa Catarina, é vedado lavrar escritura pública de alienação de frações ideais, quando, com base em dados objetivos, constatar a ocorrência de fraude ou infringência à lei, tendentes a instituir ou ampliar loteamento de fato ou clandestino. Referida proibição se estende à lavratura de escrituras de posse, quando esta evidenciar objetivo de regularização de loteamento clandestino, ou sua própria formação. Na dúvida, o tabelião deve submeter ao juiz, caso o interessado assim requeira, conforme artigo 804 do Código de Normas do TJSC
- Necessidade de outorga conjugal – há necessidade do comparecimento e assinatura do cônjuge do vendedor na escritura, concordando com a venda, exceto se forem casados pelo regime da separação convencional de bens (regime que necessita de escritura de pacto antenupcial firmado antes do casamento).
Documentos Necessários
Do(s) vendedor(es):
- Pessoa física:
1. Carteira de Identidade (RG ou CNH, o que for mais recente), CPF e indicar a profissão, e-mail e telefone – Seu e do cônjuge/companheiro(a).
2. Certidão do estado civil dos vendedores (certidão de nascimento para solteiros e de casamento para casados, separados, divorciados ou viúvos) expedida pelo Registro Civil há menos de 90 dias. (Podem ser obtidas em https://registrocivil.org.br/ – solicite a via digital e nos encaminhe quando receber no seu e-mail.)
3. Vendedores casados com Pacto Antenupcial, devem apresentar certidão da escritura pública do pacto antenupcial (obtida junto ao Tabelionato que lavrou a escritura pública), e certidão de registro do pacto antenupcial no Ofício de Registro de Imóveis em que foi registrado o respectivo Pacto (pode ser obtida em: https://registradores.onr.org.br/ – solicite a via digital e nos encaminhe quando receber no seu e-mail)
4. Comprovante de residência.
- Pessoa jurídica: (Não são necessárias as certidões da pessoa física)
1. Contrato social e alterações + certidão simplificada expedida pela Junta Comercial há menos de 90 dias. Sociedade Anônima: estatuto atual consolidado + ata de eleição dos administradores + certidão simplificada expedida pela Junta Comercial há menos de 90 dias. (Para empresas registradas no Estado de Santa Catarina os documentos podem ser solicitadas através do site http://apps.jucesc.sc.gov.br/externo/servicos/central.php – solicite a via digital e nos encaminhe quando receber no seu e-mail.)
2. Sócios administradores: Carteira de Identidade (RG ou CNH, o que for mais recente), indicar a profissão, estado civil, e-mail e telefone. Administradores casados indicar nome do cônjuge e CPF.
3. CND Federal – Caso a empresa não seja apenas construtora ou incorporadora deverá também apresentar a Negativa Federal única, vigente a partir de 10/2014. (https://solucoes.receita.fazenda.gov.br/Servicos/CertidaoInternet/PJ/Consultar/)
Do(s) Comprador(es):
- Pessoa física:
1. Carteira de Identidade (RG ou CNH, o que for mais recente), CPF e indicar a profissão, e-mail e telefone – Seu e do cônjuge/companheiro(a).
2. Certidão do estado civil dos compradores (certidão de nascimento para solteiros e de casamento para casados, separados, divorciados ou viúvos) Podem ser obtidas em https://registrocivil.org.br/ – solicite a via digital e nos encaminhe quando receber no seu e-mail.
3. Compradores casados com Pacto Antenupcial, devem apresentar certidão da escritura pública do pacto antenupcial (obtida junto ao Tabelionato que lavrou a escritura pública), e certidão de registro do pacto antenupcial no Ofício de Registro de Imóveis em que foi registrado o respectivo pacto (pode ser obtida em: https://registradores.onr.org.br/ – solicite a via digital e nos encaminhe quando receber no seu e-mail)
4. Comprovante de residência.
- Pessoa jurídica: (Não são necessárias as certidões da pessoa física)
1. Contrato social e alterações + certidão simplificada expedida pela Junta Comercial há menos de 90 dias. Sociedade Anônima: estatuto atual consolidado + ata de eleição dos administradores + certidão simplificada expedida pela Junta Comercial há menos de 90 dias. (Para empresas registradas no Estado de Santa Catarina os documentos podem ser solicitadas através do site http://apps.jucesc.sc.gov.br/externo/servicos/central.php – solicite a via digital e nos encaminhe quando receber no seu e-mail.)
2. Sócios administradores: Carteira de Identidade (RG ou CNH, o que for mais recente), indicar a profissão, estado civil, e-mail e telefone. Administradores casados indicar nome do cônjuge e CPF.
Do(s) Imóvel(is):
1. Certidão de inteiro teor de Matrícula obtida no Ofício de Registro de Imóveis, expedida há menos de 30 dias. (Pode ser obtida em: https://registradores.onr.org.br/ – solicite a via digital e nos encaminhe quando receber no seu e-mail)
2. Certidões de ônus e de ações do imóvel, obtidas no Ofício de Registro de Imóveis, expedidas há menos de 30 dias. (Podem ser obtidas em: https://registradores.onr.org.br/ – solicite a via digital e nos encaminhe quando receber no seu e-mail)
3. Carnê de IPTU do ano vigente com pagamento em dia ou o cadastro municipal do imóvel, retirado na Prefeitura no qual conste o valor venal do imóvel. (Imóveis em Itajaí, pode ser obtido em https://portaldocidadao.itajai.sc.gov.br/servico_link/58)
4. Terreno de Marinha (Cessão de direitos de Aforamento / Ocupação) com matrícula no Ofício de Registro de Imóveis: além das certidões dos itens 1 e 2 acima, apresentar “certidão de inteiro teor” e “certidão de situação do imóvel” – disponíveis em https://sistema.patrimoniodetodos.gov.br/#/conteudo/22 – Terreno de Marinha sem matrícula no Ofício de Registro de Imóveis – Apresentar certidão negativa emitida pelo Ofício de Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel, constando a informação de que o imóvel não possui registro, mais “certidão de inteiro teor” e “certidão de situação do imóvel” – disponíveis em https://sistema.patrimoniodetodos.gov.br/#/conteudo/22
Impostos:
1. Em Itajaí a alíquota do ITBI é de 2% – Para efeito de recolhimento do imposto deverá ser utilizado o valor pactuado no negócio jurídico ou o valor venal atribuído ao imóvel ou ao direito transmitido, aquele que for maior, atualizado monetariamente, de acordo com a variação dos índices oficiais, no período compreendido entre 1º de janeiro e a data em que for lavrada a escritura ou instrumento particular. – art. 52 da LC nº 20/2002 do Município de Itajaí. Remeter todos os documentos para podermos auxiliar na emissão das guias.
2. Imóvel Rural – CCIR atual paga – (https://sncr.serpro.gov.br/ccir/emissao;jsessionid=lYA51+Vyauwlgq-UvPU3QZw-.ccir2?windowId=e96) + Certidão Negativa de ITR (http://servicos.receita.fazenda.gov.br/Servicos/certidaoitr/Certidao/Emissao)
3. Terreno de Marinha (Aforamento ou Ocupação) – CAT – Certidão de autorização para transferência – Emitida pela Secretaria de Patrimônio da União – SPU, dentro do prazo de validade. (http://www.patrimoniodetodos.gov.br/#/conteudo/17) – Laudêmio: alíquota de 5% do valor atual do domínio útil e benfeitorias.
* Impostos e taxas incidentes quitados. Apresentar as respectivas guias, comprovantes de pagamento e comprovante de quitação emitido pelo respectivo ente tributante. As escrituras públicas que tenham por objeto bens imóveis e direitos reais a eles relativos devem conter, ainda: […] II – para imóveis urbanos: a) dados do pagamento do imposto de transmissão ou a exoneração pela autoridade fazendária, ressalvadas as hipóteses nas quais a lei autoriza a efetivação do pagamento em momento posterior à lavratura da escritura pública; […] – art. 1.198, II, “a)” do CNCGJ/SC.
* Quanto ao ITBI, atualmente, não é obrigatório o recolhimento na lavratura da escritura de imóveis localizados em Itajaí/SC, de acordo com a sentença do processo nº 0301491-02.2015.8.24.0033 da Vara da Fazenda e Registros Públicos da Comarca de Itajaí/SC, será exigido o recolhimento no registro, junto ao Ofício de Registro de Imóveis. Podendo ainda, ser parcelado em até 24x. Realizando o pagamento da 1ª parcela, do emolumento, do FRJ e do ISSQN podemos lavrar a escritura e ser levada a registro, porém o parcelamento de ITBI deve ser solicitado diretamente ao Município de Itajaí pela parte interessada. Fica a critério do(a,s) comprador(a,es) se prefere(m) recolher o ITBI e mencioná-lo na escritura ou deixar para recolhê-lo no registro da escritura junto ao Ofício de Registro de Imóveis.
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Caso opte por recolher na lavratura, e transcrever na escritura, auxiliamos na emissão da(s) guia(s).
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Caso opte por recolher depois, o(a,s) comprador(a,es) deve solicitar ao Município de Itajaí, por meio do e-mail: guiadeitbi@itajai.sc.gov.br (deverá apresentar a certidão de inteiro teor da(s) matrícula(s) do(s) imóvel(is) dentro do prazo de validade de 30 dias de emissão e também cumprir outras exigências feitas pelo Município, com preenchimento e envio de pedido e seu(s) documento(s)).
Embarcação:
1. Apresentar a Provisão de registro de propriedade, (pedir a Certidão emitida pela Marinha, Delegacia da Capitania dos Portos de Itajaí, informando quem é o proprietário da embarcação e se possui ou não ônus, com emissão inferior a 30 dias).
Quanto à negociação, necessitamos saber – * Dados exigidos pelo art. 13 do Provimento 88/19 do CNJ.
1-Qual o valor total pago no negócio?;
2-Qual o valor total atribuído a cada bem?;
3-Qual a data do negócio?;
4-Qual a forma de pagamento (à vista ou parcelado)?;
5-Qual o meio de pagamento (dinheiro, TED, boleto bancário …)?.
6-Terá alguma cláusula especial? ex: ad corpus, ad mensuram, resolutiva, retrovenda, reserva de domínio (apenas bens móveis) etc…?
Informar se houve ou não intermediação por corretor de imóveis na transação imobiliária, em conformidade com a Circular nº 0029/2007 da Corregedoria Geral da Justiça do Estado de Santa Catarina, e com as Leis Complementares Estaduais nº 387, de 23/07/2007, e nº 383, de 07/05/2007; Se houve intermediação, informar: Nome completo corretor e nº CRECI.
Podem ser adiantadas as imagens de todos os documentos e informações ao e-mail escrituras@cartorioitajai.com.br para análise e inicio da escritura pública, já vamos dando andamento a escritura, evitando deslocamento das partes.
* Importante: Em todos os casos, os documentos podem ser adiantados pelo e-mail, MAS devem ser apresentados no dia agendado para lavratura, na via original ou em cópia autenticada, dispensados apenas os documentos eletrônicos que possam ter a autenticidade do certificado digital do emissor/signatário confirmada, salvo identidades, que sempre deve ser apresentado o original (art. 290 e 1.277 do Código de Normas da CGJ/TJSC).
Nos atos em que o interessado ou as testemunhas não souberem ou estiverem impossibilitados de assinar, colher-se-á a impressão digital, devidamente identificada e preferencialmente do polegar direito, e assinará, a seu rogo, pessoa capaz, com menção das circunstâncias no corpo do termo. – Art. 303 do Código de Normas da Corregedoria-Geral de Justiça do Estado de Santa Catarina – disponível em https://www.tjsc.jus.br/web/extrajudicial/normas-e-orientacoes.
Para assinatura a rogo é necessário a presença da parte impossibilitada em assinar ou não alfabetizada – para constatarmos a manifestação de vontade dela – mais a presença de uma pessoa, que será o assinante à rogo – pessoa que assina pelo analfabeto ou pessoa impossibilitada em assinar, que pode ser um parente ou um não parente, só não pode ser parte no ato. Deve ser maior e capaz, saber ler e escrever a língua portuguesa, e deverá portar documento de identificação original (RG ou CNH) em bom estado de conservação e que identifique o portador pela fotografia.
Consulta Normativa
Os requisitos para a lavratura das escrituras públicas estão previstos na Lei n. 7.433/85 e no Decreto n. 93.240/86, que a regulamentou, bem como, no art. 215 do CCB/02 e no Código de Normas da Corregedoria Geral de Justiça do Estado de Santa Catarina – CNCGJ/SC.
Requisitos gerais para lavratura das escrituras públicas imobiliárias (Lei n. 7.433/85 e Decreto nº 93.240/86). Normas específicas para o contrato de compra e venda: artigos 481 a 532 do Código Civil
Custos
A lavratura de uma escritura pública de compra e venda de imóvel envolve os seguintes custos:
ANO DE 2024:
1) Escritura no Tabelionato de Notas: Dependendo do valor do bem, o custo pode variar de R$ 194,60 (para 1 imóvel de até R$ 12.581,70, já com FRJ e ISSQN) a R$ 2.539,14 (para 1 imóvel acima de R$ 206.339,87, já com FRJ e ISSQN). * Nos atos e serviços notariais e de registro com expressão econômica mensurável, deverá ser considerado o maior valor entre o declarado no negócio e o venal atribuído, para fins de cobrança de imposto predial e territorial ou de transmissão. Art. 6º, § 2º da Lei Complementar – SC nº 755/2019
2) Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI): Em Itajaí, a alíquota deste imposto é 2% do valor do imóvel. Laudêmio (aforamentos e ocupações de marinha): 5% do valor atual do domínio útil e benfeitorias.