Categoria: Escrituras

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Mediação e Conciliação em Cartório

Iniciou hoje, em Florianópolis, e se estende até domingo, o curso de Mediação e Conciliação extrajudicial, promovido pelo CNB/SC, com palestrantes conveniados ao CNJ. O 1. Tabelionato de Itajaí está presente no curso, capacitando colaboradores a desempenharem a função, mais um importante serviço a ser oferecido à população de Itajaí, visando a pacificação social. A mediação pode ser aplicada em muitas esferas de conflito: condominiais, escolares, patrimoniais, envolvendo direitos não só disponíveis como também indisponíveis etc.

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Encontro Estadual do Colégio Notarial de SC e ANOREG/SC

O evento ocorrerá no dia 19 de março de 2016, no Hotel Majestic, em Florianópolis. Serão abordados temas de muita importância atual, levando em conta a proximidade do início da vigência do novo Código do Processo Civil, tais como: ata notarial de usucapião e a mediação extrajudicial. Também será abordado o novo Estatuto da Pessoa com Deficiência, que entrou em vigor em janeiro deste ano.

Informações e  inscrições: anoregsc@anoregsc.org.br.

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Firma individual não pode registrar compra e venda de imóvel

Ao menos assim decidiu e 7ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais. Segundo julgamento realizado em 27/10/2015, a firma individual consiste em ente desprovido de personalidade jurídica. Um empresário individual atua sem separação jurídica entre os seus bens pessoais e seus negócios. Não é possível o registro de escritura pública de compra e venda de imóvel em nome desta firma individual pois a pessoa física se confunde com a própria pessoa do empresário.

A exceção é admitida apenas na hipótese de empresa individual de responsabilidade limitada (EIRELI) por possuir personalidade jurídica. Esta tem cadastro nacional de pessoais jurídicas (CNPJ) e se aplicam as regras da sociedade limitada.

A decisão está em consonância com o disposto no artigo 44 do Código Civil Brasileiro, que estabelece quem pode ter personalidade jurídica: Art. 44. São pessoas jurídicas de direito privado: I – as associações; II – as sociedades; III – as fundações. IV – as organizações religiosas; (Incluído pela Lei nº 10.825, de 22.12.2003) V – os partidos políticos. (Incluído pela Lei nº 10.825, de 22.12.2003) VI – as empresas individuais de responsabilidade limitada. (Incluído pela Lei nº 12.441, de 2011).

Leia mais: http://www.irib.org.br/

Veja decisão na íntegra: Base de dados de Jurisprudência do IRIB.

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Escritura pública obrigatória na alienação de imóveis

Sabe-se que imóveis com valor superior a 30 (trinta) salários mínimos devem ser vendidos ou doados obrigatoriamente por meio de escritura pública, artigo 104 do Código Civil, que é ato de atribuição exclusiva de Tabelião de Notas (Lei Federal 8935/94). A escritura pública é requisito de forma, necessária para dar validade ao negócio. Mas quando da alienação de apenas uma fração deste imóvel em valor inferior ao estabelecido em lei, também será necessária a escritura pública?

Em sentença julgada em 29/10/2015, Tribunal de Justiça do Estado do Rio Grande do Sul diz que sim. Mesmo que a alienação tenha se dado em relação à fração do imóvel, não é possível a utilização de instrumento particular, uma vez que o limite legal para dispensa de escritura pública deve ser balizado pelo valor da totalidade do bem e não o do valor do negócio realizado entre as partes.

Leia mais: http://www.irib.org.br/

Veja decisão na íntegra: Boletim Eletrônico do IRIB – Nº 4503 – 17 de novembro de 2015

lucro imobiliario aumento aliquota

Lucro Imobiliário – alteração da alíquota única de 15%

Recentemente, foi publicada a Medida Provisória 692/2015, que alterou o artigo 21 da Lei 8.981/1995, criando um escalonamento nas alíquotas do imposto de ganho de capital na venda de imóveis e de direitos reais (lucro imobiliário). A alíquota que antes era única, de 15%, passa, a partir de 01/01/2016, a ser escalonada, podendo chegar a 30%, na última faixa, nos seguintes termos:

Art. 1º A Lei nº 8.981, de 20 de janeiro de 1995, passa a vigorar com as seguintes alterações: (Produção de efeitos)

“Art. 21. O ganho de capital percebido por pessoa física em decorrência da alienação de bens e direitos de qualquer natureza sujeita-se à incidência do imposto sobre a renda, com as seguintes alíquotas:

I – 15% (quinze por cento) sobre a parcela dos ganhos que não ultrapassar R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais);

II – 20% (vinte por cento) sobre a parcela dos ganhos que exceder R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais) e não ultrapassar R$ 5.000.000,00 (cinco milhões de reais);

III – 25% (vinte e cinco por cento) sobre a parcela dos ganhos que exceder R$ 5.000.000,00 (cinco milhões de reais) e não ultrapassar R$ 20.000.000,00 (vinte milhões de reais); e

IV – 30% (trinta por cento) sobre a parcela dos ganhos que ultrapassar R$ 20.000.000,00 (vinte milhões de reais).

Importante destacar que a alienação é gênero, que tem como espécies a alienação gratuita e a alienação onerosa. Portanto, não é só a venda que é fato gerador do referido tributo pois, de acordo com a lei vigente, também é considerada alienação: a permuta, a procuração em causa própria, a promessa de compra e venda e a promessa de cessão, a cessão de direitos, a transmissão decorrente de inventário, a doação, a desapropriação, etc.

Assim sendo, restam poucos meses para a conclusão dos negócios em curso com a alíquota única, principalmente para aqueles que vinham buscando fazer um planejamento sucessório e tributário.

 

 

escritura pública gratuitamente

Famílias recebem escrituras públicas gratuitamente

Entrega foi através do projeto “A Casa é Sua”, que isenta o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis

Com inúmeras contas a pagar, 24 famílias de Itajaí têm, agora, uma preocupação a menos. Elas receberam a escritura de suas residências através do projeto “A Casa é Sua”, na noite desta terça-feira (03). A Secretaria de Habitação já entregou mais de 70 escrituras desde o início do projeto, em agosto de 2013.

O projeto beneficia famílias de baixa renda, “são famílias que compraram diretamente com a COHAB há 15 ou 20 anos e nunca regularizaram. Hoje estão conseguindo o documento que os oficializa como proprietários do terreno”, explica a tabeliã titular do 1º Tabelionato de Itajaí, Gilmara Vanderlinde Medeiros d’Ávila. Após os mutuários terem a escritura em mãos, eles devem, o quanto antes, ir até o 2º Ofício de Registro de Imóveis para regulamentá-lo, “a propriedade só é devidamente transferida para o mutuário a partir do momento em que ele faz o registro no ofício de imóveis, que é quando ele realmente passa a ser o dono do imóvel” acrescenta Gilmara. Outro ponto importante para que o registro seja feito o quanto antes, é o fato de que a legislação pode mudar e ele já não estar mais isento, ou até acrescer, uma nova taxa para fazer a devida regularização.

Muitos dos mutuários já haviam quitado o débito do financiamento habitacional há muitos anos e por ausência de informação e/ou recursos financeiros, nunca regularizaram a documentação de sua propriedade. “Estou há 13 anos com o financiamento quitado da minha casa, mas só hoje consegui a escritura” conta João Pedro Braz.

O projeto “A Casa é Sua” é regulamentado pela Lei Estadual nº 219/2001 – que isenta o pagamento da escritura, do registro e do FRJ – e pela Lei Municipal nº 233/2013 – que isenta o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI). Somando, o pagamento destes impostos poderia chegar a R$ 4000,00. “É com grande alegria que realizamos a entrega destas escrituras, já que hoje, Itajaí é o único município do estado em que a taxa do ITBI é zero”, conta o presidente da Companhia de Habitação do Estado de Santa Catarina (COHAB), Ronério Heiderscheidt. O programa foi proposto pela COHAB para, em parceria com os Muncípios, Cartórios e Tabelionatos, facilitar e motivar o processo de escritura dos imóveis adquiridos através de financiamento com a companhia.
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Informações adicionais:
Secretaria de Habitação
Telefone: (47) 3908-5642

http://www.itajai.sc.gov.br

http://www.notariado.org.br

vencimento antecipado do contrato

Vencimento antecipado do contrato não pode ser considerado Abusivo

TJSC – O vencimento antecipado do contrato não pode ser considerado abusivo, quando existe previsão dele na Escritura Pública.

Assim decidiu o TJSC:

APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. CONTRATO DE CONSÓRCIO. ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA COM GARANTIA DE HIPOTECA.   CONTRATO DE CONSÓRCIO. APLICAÇÃO DAS REGRAS DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR AO CASO.   VENCIMENTO ANTECIPADO. AUSÊNCIA DE ABUSIVIDADE. CLÁUSULA DEVIDAMENTE AJUSTADA PELAS PARTES, QUE EM CONJUNTO COM A INADIMPLÊNCIA, NÃO PODE SER CONSIDERADA ABUSIVA.   Recurso improvido. (TJSC, Apelação Cível n. 2013.081125-2, de Itapema, rel. Des. Guilherme Nunes Born, j. 09-10-2014).

Eis a íntegra do acórdão:

Apelação Cível n. 2013.081125-2, de Itapema
Relator: Des. Guilherme Nunes Born
APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. CONTRATO DE CONSÓRCIO. ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRA E VENDA COM GARANTIA DE HIPOTECA.
CONTRATO DE CONSÓRCIO. APLICAÇÃO DAS REGRAS DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR AO CASO.
VENCIMENTO ANTECIPADO. AUSÊNCIA DE ABUSIVIDADE. CLÁUSULA DEVIDAMENTE AJUSTADA PELAS PARTES, QUE EM CONJUNTO COM A INADIMPLÊNCIA, NÃO PODE SER CONSIDERADA ABUSIVA.

Recurso improvido.
Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível n. 2013.081125-2, da comarca de Itapema (2ª Vara Cível), em que é apelante Ivor José de Lima, e apelada Sinosserra Administradora de Consórcios S/A:
A Quinta Câmara de Direito Comercial decidiu, por votação unânime, conhecer do recurso para negar-lhe provimento. Custas legais.
O julgamento, realizado no dia 09 de outubro de 2014, foi presidido pelo Exmo. Sr. Des. Jânio Machado, com voto, e dele participou a Exma. Sra. Desa. Soraya Nunes Lins.
Florianópolis, 09 de outubro de 2014.
Guilherme Nunes Born
Relator

RELATÓRIO
1.1) Da inicial.
Ivor José de Lima opôs Embargos à Execução em face de Sinoserra Consórcios Ltda.
Referiu a aplicação do CDC; a nulidade de cláusulas abusivas, tais como: vencimento antecipado; o flagrante excesso de execução.
Pugnou pelo acolhimento dos embargos à execução, condenando o embargado ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios.
Atribuiu valor à causa.

1.2) Da impugnação.
Devidamente intimado, o embargado apresentou impugnação.
Mencionou, em síntese, que improcede o pedido de impedir a exigência do vencimento antecipado do saldo contratual, diante da incontroversa mora da parte embargante.
Ao final, requereu a improcedência dos embargos e a condenação dos embargantes ao ônus sucumbencial.
1.3) Do encadernamento processual.
Manifestação à impugnação às fls. 43/49.
Realizou-se audiência de conciliação, restando inviabilizada.

1.4) Da sentença.
Prestando a tutela jurisdicional, a Dra. Andréia Regis Vaz proferiu sentença, rejeitando os embargos. Condenou o embargante ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 15% sobre o valor da execução.

1.5) Do recurso.
Inconformado com a prestação jurisdicional, o embargante interpôs recurso de Apelação Cível, alegando a aplicação do Código de Defesa do Consumidor; a nulidade da cláusula que prevê o vencimento antecipado.
Ao final, requereu o provimento do recurso.

1.6) Das contrarrazões
Contrarrazões às fls. 103/112.
Este é o relatório.

VOTO
2.1) Do objeto recursal.
Compulsando os anseios recursais, observa-se que o cerne da celeuma em comento está atrelado à análise da cláusula acerca do vencimento antecipado.

2.2) Do juízo de admissibilidade.
Conheço do recurso, pois presentes os requisitos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade, eis que ofertado a tempo e modo, recolhido o devido preparo e evidenciado o objeto e a legitimação.

2.3) Do mérito.

2.3.1) Da aplicação do Código de Defesa do Consumidor.
O apelante sustenta a aplicação das regras do CDC ao contrato de consórcio.
Não há dúvida que a relação jurídica em questão se submete aos preceitos do CDC, uma vez que o apelante figura como consumidor e a apelada como fornecedora do serviço de consórcio, nos termos dos arts. 2º e 3º, CDC).

Do STJ:
1. Tendo em vista as características do contrato associativo de consórcio, há dois feixes de relações jurídicas que podem ser autonomamente considerados. A relação entre os consorciados e a administradora, regulada pelo CDC, e a relação dos consorciados entre si, não regulada por esse diploma legal. (REsp n. 1.269.632/MG, rel. Min. Nancy Andrighi, j. 18-10-2011)
Por conseguinte, declara-se a mitigação das regras de direito privado aplicáveis ao contrato firmado, em razão da existência de uma relação de consumo, que se faz necessária a aplicação dos preceitos contidos no Código de Defesa do Consumidor, haja vista tratar-se de uma norma de ordem pública (art. 1º).

2.3.2) Vencimento antecipado.
O apelante menciona abusiva a cláusula que prevê o vencimento antecipado da dívida, contrariando as orientações do Código de Defesa do Consumidor.
Consta da Escritura Pública de Compra e Venda com Garantia Hipotecária, a seguinte menção acerca da garantia:
IV- […] Constitui igualmente motivo de vencimento antecipado de todo o saldo devedor e conseqüente execução de hipoteca, o descumprimento de quaisquer cláusulas contidas na Proposta de Admissão e Contrato de Participação em Consórcio para Aquisição de Bem Móvel ou Imóvel, sujeitando-se, neste caso, além das sanções contidas no regulamento, a juros de um pro cento (1%) ao mês, atualização monetária mais a multa de dois por cento (2%) sobre o valor do débito e ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, estes na base de vinte por cento (20%) sobre o débito atualizado.
Portanto, percebe-se que a cláusula acerca do vencimento antecipado foi devidamente ajustada e assinada pelas partes, conforme previsto nos documentos que instruem a execução, inexistindo qualquer ilegalidade a respeito.
Uma vez que existe inadimplemento da dívida, perfectibilizada está a condição mencionada na avença, o que autoriza o credor na cobrança antecipada do débito, podendo exigir a quitação integral da dívida, ainda que aplicável as regras do Código de Defesa do Consumidor.

Já se decidiu:

APELAÇÃO CÍVEL – EMBARGOS À EXECUÇÃO – CONSÓRCIO – ESCRITURA DE VENDA E COMPRA COM PACTO ADJETO HIPOTECÁRIO – PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA – INOCORRÊNCIA – EXEGESE DO ART. 740, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CPC – PRELIMINAR AFASTADA. […] CONSÓRCIO – MÚTUO QUE PREVÊ O VENCIMENTO ANTECIPADO DA DÍVIDA EM RAZÃO DO INADIMPLEMENTO DA CONSORCIADA – POSSIBILIDADE – EXEGESE DO DISPOSTO NO ART. 762 DO CC/16 – RECURSO DESPROVIDO. Para facilitar o pagamento da dívida é conferido ao devedor o pagamento em prestações, suavemente, com os recursos obtidos com o andamento dos seus negócios. Mas, se o devedor torna-se inadimplente, não satisfazendo as prestações nas épocas convencionadas, fica sem efeito a cláusula da prestação e, por conseqüência, ocorre o vencimento antecipado da dívida. […]. (TJSC, Apelação Cível n. 2007.031479-7, de Rio do Sul, rel. Des. Paulo Roberto Camargo Costa, j. 17-06-2010).
Ademais, o apelante sequer demonstrou nos autos ter interesse na purgação da mora, limitando-se a alegar a abusividade do contrato, o que sequer afasta o débito vencido.
Assim, o vencimento antecipado não pode ser considerado abusivo, já que existe clara previsão na Escritura Pública firmada pelas partes, somado ao inadimplemento da parte, razão pela qual se mantém a sentença.

3.0) Conclusão:
Diante da fundamentação acima exarada:

3.1) conheço do recurso: nego-lhe provimento, mantendo incólume a sentença guerreada.
Este é o voto.

Fonte: Gabinete Des. Guilherme Nunes Born

certidao evita problema compra imoveis

Certidão evita problemas na compra do imóvel

Você dorme proprietário de um imóvel. Acorda com a notificação da Justiça do Trabalho informando que o apartamento vai ser leiloado para quitar uma dívida trabalhista do ex-dono. A situação inusitada pode acontecer com o comprador desatento de um imóvel usado. Na pressa de fechar o negócio, nem sempre as pessoas se ligam nos documentos que devem ser exigidos, para comprovar que o imóvel está desimpedido. Uma “pegadinha” é a certidão negativa de débitos trabalhistas e com o INSS. Se houver uma demanda na esfera trabalhista, o patrimônio pode ser vendido para saldar a dívida.

É o que aconteceu com a proprietária de um imóvel em Boa Viagem Maria Goretti Cordeiro de Queiroz. Ela se desfez de um bem familiar para comprar o apartamento usado no valor de R$ 120 mil. A transação comercial foi intermediada por uma imobiliária e por um advogado, que se apresentou como procurador do dono. Quatro anos passaram e agora ela foi surpreendida por um oficial de Justiça com a notificação. “Eu confiei no corretor, na imobiliária e no advogado. Paguei o imóvel e tenho a escritura. Agora tenho que provar que não sou responsável pela dívida”.

Um vacilo de Goretti na hora de fechar o contrato é o motivo da dor de cabeça. Ela confiou no advogado do proprietário, que declarou por escrito que não havia débitos trabalhistas e cíveis. Especialista em direito imobiliário Daniel Assunção, do escritório Chapoval & Assunção Advocacia, diz que ela foi induzida pelo procurador e dispensou a certidão. Para reverter a situação, Assunção entrou com um embargo de terceiros na Segunda Vara da Justiça do Trabalho de Jaboatão.

Para evitar surpresas desagradáveis, é preciso reforçar os cuidados antes de fechar o negócio. Assunção recomenda que todos os documentos do imóvel usado sejam exigidos pelo comprador. É importante ter em mãos as certidões negativas de dívidas com impostos e taxas, além de uma declaração do condomínio atestando que não existem débitos. “Abrir mão das certidões é um risco. Recomendo que o comprador faça a pesquisa antes de assinar o contrato”, reforça.

Em relação ao débito trabalhista, a advogada Anna Carolina Cabral, do escritório Queiroz & Cavalcanti, diz que a Justiça do Trabalho pode leiloar um bem imóvel ou móvel para quitar uma dívida. Segundo ela, na fase de execução do débito, primeiro é feito a penhora online. Esse procedimento permite que a Justiça faça uma busca na conta corrente do devedor e se encontrar recursos suficientes, o débito é quitado. Ela salienta que o atual dono de um imóvel não pode ser responsabilizado por uma dívida trabalhista executada anteriormente.

O assessor jurídico da Ademi-PE, Fernando Cunha, explica que na compra de um imóvel usado a responsabilidade é do comprador checar as condições do bem e a documentação. Ele recomenda que as pessoas verifiquem se a imobiliária e o corretor possuem registro no Creci. Situação diferente do imóvel novo quando o cliente negocia diretamente com a construtora ou com a incorporadora.

Saiba mais –  Compra de imóvel usado

Documentos que devem ser apresentados: – Certidão vintenária (informa a situação do imóvel nos últimos 20 anos); – Certidão de nascimento do atual proprietário; – Certidões negativas dos cartórios de protesto da cidade em que reside o proprietário; – Certidão negativa do distribuidor cível federal, estadual e municipal e do distribuidor criminal federal e estadual do proprietário; – Certidão negativa de execuções federal, estaduais e municipais do proprietário; – Certidão negativa da Justiça do Trabalho relativa a reclamações nas quais o proprietário figure como reclamado; – Certidão negativa de IPTU do imóvel; – Declaração de inexistência de débito condominial da unidade, assinada pelo síndico; – Certidão negativa da Junta Comercial em nome do proprietário; – Certidão de interdição ou tutela (indica se o imóvel tem pendências e se o proprietário está na sua capacidade civil).

Fonte: Fundação Procon-SP, acesso em 14/07/2014.

Cancelamento de Cláusulas Restritivas Imposta em Doação

PARA ​CANCELAR CLÁUSULAS RESTRITIVAS IMPOSTA EM DOAÇÃO É NECESSÁRIO DEMONSTRAR JUSTA CAUSA, EM AÇÃO JUDICIAL ESPECÍFICA

Conforme decisão do TJSC:

APELAÇÃO CÍVEL. ALVARÁ JUDICIAL. PROCEDIMENTO DE JURISDIÇÃO VOLUNTÁRIA. DOAÇÃO DE IMÓVEL. PRETENSÃO DE CANCELAMENTO DE CLÁUSULAS DE INALIENABILIDADE E IMPENHORABILIDADE, PELA DOADORA SUPÉRSTITE. GRAVAME QUE SE TORNOU IRRETRATÁVEL COM O FALECIMENTO DE UM DOS DOADORES. NECESSIDADE DE JUSTA CAUSA PARA A REVOGAÇÃO, PORQUE TRATA-SE DE MEDIDA EXCEPCIONAL. ART. 1.676, CC/1916. PREVALÊNCIA DO ATO DE LIBERALIDADE DE AMBOS OS DOADORES. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJSC, Apelação Cível n. 2011.017556-9, de Ascurra, rel. Des. Sérgio Izidoro Heil, j. 15-05-2014, publ. no DJE de 23/05/2014). Disponível em: http://app.tjsc.jus.br/jurisprudencia/avancada.jsp#resultado_ancora, acesso em 10/06/2014.

Do corpo do acórdão extraímos:

RELATÓRIO
Trata-se de recurso de apelação interposto por Albertina Schmidt Braciani em face da sentença proferida pelo MM. Juiz da Vara Única de Ascurra que, na ação autuada sob n. 104.09.003571-5, julgou improcedente o pedido inicial e condenou a requerente ao pagamento das custas processuais.
Nas razões recursais sustenta, em síntese, que: a cláusula da inalienabilidade pode ser cancelada pela doadora supérstite; os doadores estabeleceram que os gravames serão cancelados com a morte do último deles; a restrição, determinada há mais de 10 anos, não mais se justifica; o atual Código Civil disciplina que a imposição da cláusula seja acompanhada de justa causa, motivo pelo qual a determinação da norma traçada pela antiga legislação civil, no sentido de que não se pode atenuar as cláusulas restritivas, deve ser abrandada. Postula, ao final, o provimento do apelo.
Subiram os autos à esta Corte de Justiça.
VOTO
Albertina Schmidt Braciani ajuizou a presente ação onde sustentou que, em 17 de outubro de 2000, ela e seu marido, Ivanor Braciani, doaram à filha um imóvel localizado no município de Rodeio, com reserva de usufruto vitalício em favor dos doadores e cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade do bem. Relatou que o sr. Ivanor faleceu em novembro de 2000 e que atualmente não mais persistem as restrições, razão pela qual existe a possibilidade de revogação dos gravames pela doadora supérstite.
A sentença, consoante visto, foi de improcedência, pois entendeu o magistrado que não foram declinados na inicial motivos relevantes para cancelamento das cláusulas, devendo, portanto, persistir a vontade do doador falecido.
Colhe-se do processado que o bem doado foi gravado com as cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade, que serão canceladas com a morte do último dos doadores, exceto a incomunicabilidade, que permanecerá (fl. 10). O ato de disposição de vontade ocorreu sob a égide do antigo Código Civil, que disciplinava:
Art. 1.676. A cláusula de inalienabilidade temporária, ou vitalícia, imposta aos bens pelos testadores ou doadores, não poderá, em caso algum, salvo os de expropriação por necessidade ou utilidade pública, e de execução por dívidas provenientes de impostos relativos aos respectivos imóveis, ser invalidada ou dispensada por atos judiciais de qualquer espécie, sob pena de nulidade.
Vigora, portanto, a regra de prevalência da vontade dos doadores. Sedimentou a jurisprudência, não obstante, no sentido de que a imposição legal não tem caráter absoluto, podendo ser relativizada nas hipóteses em que as circunstâncias fáticas recomendem o afastamento das cláusulas.
No caso em tela, apesar de o pedido de cancelamento partir da doadora supérstite, há de persistir o ato de liberalidade do doador falecido, porque com o seu falecimento a cláusula tornou-se irretratável. Logo, apenas e tão somente mediante justa causa é que a revogação da restrição ao direito de propriedade poderia ser cogitada.
A recorrente não apontou situação excepcional que justifique a retirada dos gravames, razão pela qual prevalece o ato de liberalidade de ambos os doadores no sentido de que o cancelamento ocorrerá apenas com o falecimento do último deles. Sobre o assunto, mutatis mutandis, a Corte Superior já decidiu:
DIREITO DAS SUCESSÕES. REVOGAÇÃO DE CLÁUSULAS DE INALIENABILIDADE, INCOMUNICABILIDADE E IMPENHORABILIDADE IMPOSTAS POR TESTAMENTO. FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE. DIGNIDADE DA PESSOA HUMANA. SITUAÇÃO EXCEPCIONAL DE NECESSIDADE FINANCEIRA. FLEXIBILIZAÇÃO DA VEDAÇÃO CONTIDA NO ART. 1.676 DO CC/16. POSSIBILIDADE.
1. Se a alienação do imóvel gravado permite uma melhor adequação do patrimônio à sua função social e possibilita ao herdeiro sua sobrevivência e bem-estar, a comercialização do bem vai ao encontro do propósito do testador, que era, em princípio, o de amparar adequadamente o beneficiário das cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade.
2. A vedação contida no art. 1.676 do CC/16 poderá ser amenizada sempre que for verificada a presença de situação excepcional de necessidade financeira, apta a recomendar a liberação das restrições instituídas pelo testador.
3. Recurso especial a que se nega provimento. (REsp. n. 1158679/MG, rel. Min. Nancy Andrighi, j. 7/4/2011).
Do nosso Tribunal de Justiça extrai-se o seguinte julgamento:
DOAÇÃO. IMÓVEL COM CLÁUSULA DE INALIENABILIDADE. FALECIMENTO DOS DOADORES. PRETENSÃO DE EXTINÇÃO DO GRAVAME PELOS DONATÁRIOS. BENEFÍCIOS ADVINDOS DA ALIENAÇÃO GENERICAMENTE ALEGADOS NA INICIAL E NÃO DEMONSTRADOS. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA A QUO. RECURSO DESPROVIDO.
A cláusula de inalienabilidade possui sua gênese em ato de liberalidade, devendo, pois, ser instituída como gravame de doação ou de disposição testamentária. A despeito da prevalência da vontade do doador, não se pode emprestar à aludida imposição caráter imutável ou absoluto, justo que, dependendo da análise das circunstâncias demonstradas em juízo, quando positivamente evidenciado que as especificidades que ornam o respectivo imóvel são de todo adversas e extravagantes aos donatários, viável se mostra a atenuação ou mesmo o afastamento da cláusula.
Entretando, quando não provada essa excepcionalidade, e não estando cumpridas as condições impostas para o levantamento da imposição, não é de se modificar a vontade daquele que outorgou o ato de liberalidade. (Apelação Cível n. 2011.103187-3, de Canoinhas, rel. Des. Jorge Luis Costa Beber, j. 12-07-2012).
O Tribunal de Justiça de Minas Gerais também enfrentou questão similar:
APELAÇÃO CÍVEL. PROCEDIMENTO DE JURISDIÇÃO VOLUNTÁRIA. CANCELAMENTO DE CLÁUSULAS DE INALIENABILIDADE E IMPENHORABILIDADE. AUSÊNCIA DE JUSTA CAUSA. ÚNICOS BENS DOS DOADORES. ART. 1.175, CC/1916 E ART. 548, CC/2002. FALECIMENTO DE UM DOS DOADORES. IRREVOGABILIDADE POR ATO DO SUPÉRSTITE.
I – Embora admitida na jurisprudência pátria, em tese, a possibilidade de cancelamento de cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade impostas em caráter irrevogável e irretratável, há que ser demonstrada a justa causa do pedido, o que não se verifica no presente caso.
II – A doação de todos os bens, sem reserva de parte ou de renda suficiente à subsistência do doador, é inadmissível, razão pela qual a pretensão do cancelamento de gravames representaria burla à determinação legal.
III – Ainda se verificada a justa causa e a ausência do impeditivo legal, a revogação das cláusulas restritivas somente é possível se realizada por ambos os doadores. Desta forma, falecido um dos autores do ato de liberalidade, não é possível a revogação somente pelo supérstite. (TJMG, AC 1.0431.10.003099-5/001, rel. Des. Leite Praça, j. 10/11/2011) (grifou-se)
Diante do exposto, vota-se para conhecer do recurso e negar-lhe provimento.

Gabinete Des. Sérgio Izidoro Heil

Conforme decidiu o e. TJSC:

APELAÇÃO CÍVEL. ALVARÁ JUDICIAL. PROCEDIMENTO DE JURISDIÇÃO VOLUNTÁRIA. DOAÇÃO DE IMÓVEL. PRETENSÃO DE CANCELAMENTO DE CLÁUSULAS DE INALIENABILIDADE E IMPENHORABILIDADE, PELA DOADORA SUPÉRSTITE. GRAVAME QUE SE TORNOU IRRETRATÁVEL COM O FALECIMENTO DE UM DOS DOADORES. NECESSIDADE DE JUSTA CAUSA PARA A REVOGAÇÃO, PORQUE TRATA-SE DE MEDIDA EXCEPCIONAL. ART. 1.676, CC/1916. PREVALÊNCIA DO ATO DE LIBERALIDADE DE AMBOS OS DOADORES. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJSC, Apelação Cível n. 2011.017556-9, de Ascurra, rel. Des. Sérgio Izidoro Heil, j. 15-05-2014, publ. no DJE de 23/05/2014). Disponível em: http://app.tjsc.jus.br/jurisprudencia/avancada.jsp#resultado_ancora, acesso em 10/06/2014.

Do corpo do acórdão extraímos:

RELATÓRIO
Trata-se de recurso de apelação interposto por Albertina Schmidt Braciani em face da sentença proferida pelo MM. Juiz da Vara Única de Ascurra que, na ação autuada sob n. 104.09.003571-5, julgou improcedente o pedido inicial e condenou a requerente ao pagamento das custas processuais.
Nas razões recursais sustenta, em síntese, que: a cláusula da inalienabilidade pode ser cancelada pela doadora supérstite; os doadores estabeleceram que os gravames serão cancelados com a morte do último deles; a restrição, determinada há mais de 10 anos, não mais se justifica; o atual Código Civil disciplina que a imposição da cláusula seja acompanhada de justa causa, motivo pelo qual a determinação da norma traçada pela antiga legislação civil, no sentido de que não se pode atenuar as cláusulas restritivas, deve ser abrandada. Postula, ao final, o provimento do apelo.
Subiram os autos à esta Corte de Justiça.
VOTO
Albertina Schmidt Braciani ajuizou a presente ação onde sustentou que, em 17 de outubro de 2000, ela e seu marido, Ivanor Braciani, doaram à filha um imóvel localizado no município de Rodeio, com reserva de usufruto vitalício em favor dos doadores e cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade do bem. Relatou que o sr. Ivanor faleceu em novembro de 2000 e que atualmente não mais persistem as restrições, razão pela qual existe a possibilidade de revogação dos gravames pela doadora supérstite.
A sentença, consoante visto, foi de improcedência, pois entendeu o magistrado que não foram declinados na inicial motivos relevantes para cancelamento das cláusulas, devendo, portanto, persistir a vontade do doador falecido.
Colhe-se do processado que o bem doado foi gravado com as cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade, que serão canceladas com a morte do último dos doadores, exceto a incomunicabilidade, que permanecerá (fl. 10). O ato de disposição de vontade ocorreu sob a égide do antigo Código Civil, que disciplinava:
Art. 1.676. A cláusula de inalienabilidade temporária, ou vitalícia, imposta aos bens pelos testadores ou doadores, não poderá, em caso algum, salvo os de expropriação por necessidade ou utilidade pública, e de execução por dívidas provenientes de impostos relativos aos respectivos imóveis, ser invalidada ou dispensada por atos judiciais de qualquer espécie, sob pena de nulidade.
Vigora, portanto, a regra de prevalência da vontade dos doadores. Sedimentou a jurisprudência, não obstante, no sentido de que a imposição legal não tem caráter absoluto, podendo ser relativizada nas hipóteses em que as circunstâncias fáticas recomendem o afastamento das cláusulas.
No caso em tela, apesar de o pedido de cancelamento partir da doadora supérstite, há de persistir o ato de liberalidade do doador falecido, porque com o seu falecimento a cláusula tornou-se irretratável. Logo, apenas e tão somente mediante justa causa é que a revogação da restrição ao direito de propriedade poderia ser cogitada.
A recorrente não apontou situação excepcional que justifique a retirada dos gravames, razão pela qual prevalece o ato de liberalidade de ambos os doadores no sentido de que o cancelamento ocorrerá apenas com o falecimento do último deles. Sobre o assunto, mutatis mutandis, a Corte Superior já decidiu:
DIREITO DAS SUCESSÕES. REVOGAÇÃO DE CLÁUSULAS DE INALIENABILIDADE, INCOMUNICABILIDADE E IMPENHORABILIDADE IMPOSTAS POR TESTAMENTO. FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE. DIGNIDADE DA PESSOA HUMANA. SITUAÇÃO EXCEPCIONAL DE NECESSIDADE FINANCEIRA. FLEXIBILIZAÇÃO DA VEDAÇÃO CONTIDA NO ART. 1.676 DO CC/16. POSSIBILIDADE.
1. Se a alienação do imóvel gravado permite uma melhor adequação do patrimônio à sua função social e possibilita ao herdeiro sua sobrevivência e bem-estar, a comercialização do bem vai ao encontro do propósito do testador, que era, em princípio, o de amparar adequadamente o beneficiário das cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade.
2. A vedação contida no art. 1.676 do CC/16 poderá ser amenizada sempre que for verificada a presença de situação excepcional de necessidade financeira, apta a recomendar a liberação das restrições instituídas pelo testador.
3. Recurso especial a que se nega provimento. (REsp. n. 1158679/MG, rel. Min. Nancy Andrighi, j. 7/4/2011).
Do nosso Tribunal de Justiça extrai-se o seguinte julgamento:
DOAÇÃO. IMÓVEL COM CLÁUSULA DE INALIENABILIDADE. FALECIMENTO DOS DOADORES. PRETENSÃO DE EXTINÇÃO DO GRAVAME PELOS DONATÁRIOS. BENEFÍCIOS ADVINDOS DA ALIENAÇÃO GENERICAMENTE ALEGADOS NA INICIAL E NÃO DEMONSTRADOS. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA A QUO. RECURSO DESPROVIDO.
A cláusula de inalienabilidade possui sua gênese em ato de liberalidade, devendo, pois, ser instituída como gravame de doação ou de disposição testamentária. A despeito da prevalência da vontade do doador, não se pode emprestar à aludida imposição caráter imutável ou absoluto, justo que, dependendo da análise das circunstâncias demonstradas em juízo, quando positivamente evidenciado que as especificidades que ornam o respectivo imóvel são de todo adversas e extravagantes aos donatários, viável se mostra a atenuação ou mesmo o afastamento da cláusula.
Entretando, quando não provada essa excepcionalidade, e não estando cumpridas as condições impostas para o levantamento da imposição, não é de se modificar a vontade daquele que outorgou o ato de liberalidade. (Apelação Cível n. 2011.103187-3, de Canoinhas, rel. Des. Jorge Luis Costa Beber, j. 12-07-2012).
O Tribunal de Justiça de Minas Gerais também enfrentou questão similar:
APELAÇÃO CÍVEL. PROCEDIMENTO DE JURISDIÇÃO VOLUNTÁRIA. CANCELAMENTO DE CLÁUSULAS DE INALIENABILIDADE E IMPENHORABILIDADE. AUSÊNCIA DE JUSTA CAUSA. ÚNICOS BENS DOS DOADORES. ART. 1.175, CC/1916 E ART. 548, CC/2002. FALECIMENTO DE UM DOS DOADORES. IRREVOGABILIDADE POR ATO DO SUPÉRSTITE.
I – Embora admitida na jurisprudência pátria, em tese, a possibilidade de cancelamento de cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade impostas em caráter irrevogável e irretratável, há que ser demonstrada a justa causa do pedido, o que não se verifica no presente caso.
II – A doação de todos os bens, sem reserva de parte ou de renda suficiente à subsistência do doador, é inadmissível, razão pela qual a pretensão do cancelamento de gravames representaria burla à determinação legal.
III – Ainda se verificada a justa causa e a ausência do impeditivo legal, a revogação das cláusulas restritivas somente é possível se realizada por ambos os doadores. Desta forma, falecido um dos autores do ato de liberalidade, não é possível a revogação somente pelo supérstite. (TJMG, AC 1.0431.10.003099-5/001, rel. Des. Leite Praça, j. 10/11/2011) (grifou-se)
Diante do exposto, vota-se para conhecer do recurso e negar-lhe provimento.

Gabinete Des. Sérgio Izidoro Heil

Alienação fiduciária de imóvel gravado com usufruto

Questão esclarece acerca da possibilidade de alienação fiduciária de imóvel gravado com usufruto.

Para esta edição do Boletim Eletrônico a Consultoria do IRIB selecionou questão acerca da possibilidade de alienação fiduciária de imóvel gravado com usufruto. Veja como a Consultoria do IRIB se posicionou acerca do assunto, valendo-se dos ensinamentos de Ademar Fioranelli:

Pergunta: É possível a alienação fiduciária de imóvel gravado com usufruto?

Resposta: Ademar Fioranelli assim explicou acerca da possibilidade de alienação fiduciária de imóvel gravado com usufruto:

“(…), nada há a impedir que o nu-proprietário e o usufrutuário, no mesmo ato jurídico, alienem fiduciariamente a terceiro a propriedade resolúvel, já que o não pagamento da dívida pecuniária garantida pelo imóvel transmitido fiduciariamente, após o procedimento previsto no art. 26 e seus parágrafos da Lei 9.514, de 20.11.1997, resultará na consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário, sem que a natureza do instituto do usufruto seja afetada, com o cancelamento subsequente do usufruto antes constituído.

Por outro lado, se e quando paga a dívida e seus encargos (art. 25), a propriedade retorna ao status jurídico anterior, nu-propriedade e usufrutuário com seus direitos restabelecidos, resolvida a propriedade fiduciária, com o cancelamento da alienação fiduciária à vista do termo de quitação (§ 2º do art. 25).” (FIORANELLI, Ademar. “Usufruto e Bem de Família – Estudos de Direito Registral Imobiliário”, Quinta Editorial, São Paulo, 2013, p. 70).

Finalizando, recomendamos sejam consultadas as Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, proceda aos ditames das referidas Normas, bem como a orientação jurisprudencial local.

Seleção: Consultoria do IRIB.

Fonte: Base de dados do IRIB Responde.