Categoria: Compra e Venda

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Firma individual não pode registrar compra e venda de imóvel

Ao menos assim decidiu e 7ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais. Segundo julgamento realizado em 27/10/2015, a firma individual consiste em ente desprovido de personalidade jurídica. Um empresário individual atua sem separação jurídica entre os seus bens pessoais e seus negócios. Não é possível o registro de escritura pública de compra e venda de imóvel em nome desta firma individual pois a pessoa física se confunde com a própria pessoa do empresário.

A exceção é admitida apenas na hipótese de empresa individual de responsabilidade limitada (EIRELI) por possuir personalidade jurídica. Esta tem cadastro nacional de pessoais jurídicas (CNPJ) e se aplicam as regras da sociedade limitada.

A decisão está em consonância com o disposto no artigo 44 do Código Civil Brasileiro, que estabelece quem pode ter personalidade jurídica: Art. 44. São pessoas jurídicas de direito privado: I – as associações; II – as sociedades; III – as fundações. IV – as organizações religiosas; (Incluído pela Lei nº 10.825, de 22.12.2003) V – os partidos políticos. (Incluído pela Lei nº 10.825, de 22.12.2003) VI – as empresas individuais de responsabilidade limitada. (Incluído pela Lei nº 12.441, de 2011).

Leia mais: http://www.irib.org.br/

Veja decisão na íntegra: Base de dados de Jurisprudência do IRIB.

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Lucro Imobiliário – alteração da alíquota única de 15%

Recentemente, foi publicada a Medida Provisória 692/2015, que alterou o artigo 21 da Lei 8.981/1995, criando um escalonamento nas alíquotas do imposto de ganho de capital na venda de imóveis e de direitos reais (lucro imobiliário). A alíquota que antes era única, de 15%, passa, a partir de 01/01/2016, a ser escalonada, podendo chegar a 30%, na última faixa, nos seguintes termos:

Art. 1º A Lei nº 8.981, de 20 de janeiro de 1995, passa a vigorar com as seguintes alterações: (Produção de efeitos)

“Art. 21. O ganho de capital percebido por pessoa física em decorrência da alienação de bens e direitos de qualquer natureza sujeita-se à incidência do imposto sobre a renda, com as seguintes alíquotas:

I – 15% (quinze por cento) sobre a parcela dos ganhos que não ultrapassar R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais);

II – 20% (vinte por cento) sobre a parcela dos ganhos que exceder R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais) e não ultrapassar R$ 5.000.000,00 (cinco milhões de reais);

III – 25% (vinte e cinco por cento) sobre a parcela dos ganhos que exceder R$ 5.000.000,00 (cinco milhões de reais) e não ultrapassar R$ 20.000.000,00 (vinte milhões de reais); e

IV – 30% (trinta por cento) sobre a parcela dos ganhos que ultrapassar R$ 20.000.000,00 (vinte milhões de reais).

Importante destacar que a alienação é gênero, que tem como espécies a alienação gratuita e a alienação onerosa. Portanto, não é só a venda que é fato gerador do referido tributo pois, de acordo com a lei vigente, também é considerada alienação: a permuta, a procuração em causa própria, a promessa de compra e venda e a promessa de cessão, a cessão de direitos, a transmissão decorrente de inventário, a doação, a desapropriação, etc.

Assim sendo, restam poucos meses para a conclusão dos negócios em curso com a alíquota única, principalmente para aqueles que vinham buscando fazer um planejamento sucessório e tributário.

 

 

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Certidão evita problemas na compra do imóvel

Você dorme proprietário de um imóvel. Acorda com a notificação da Justiça do Trabalho informando que o apartamento vai ser leiloado para quitar uma dívida trabalhista do ex-dono. A situação inusitada pode acontecer com o comprador desatento de um imóvel usado. Na pressa de fechar o negócio, nem sempre as pessoas se ligam nos documentos que devem ser exigidos, para comprovar que o imóvel está desimpedido. Uma “pegadinha” é a certidão negativa de débitos trabalhistas e com o INSS. Se houver uma demanda na esfera trabalhista, o patrimônio pode ser vendido para saldar a dívida.

É o que aconteceu com a proprietária de um imóvel em Boa Viagem Maria Goretti Cordeiro de Queiroz. Ela se desfez de um bem familiar para comprar o apartamento usado no valor de R$ 120 mil. A transação comercial foi intermediada por uma imobiliária e por um advogado, que se apresentou como procurador do dono. Quatro anos passaram e agora ela foi surpreendida por um oficial de Justiça com a notificação. “Eu confiei no corretor, na imobiliária e no advogado. Paguei o imóvel e tenho a escritura. Agora tenho que provar que não sou responsável pela dívida”.

Um vacilo de Goretti na hora de fechar o contrato é o motivo da dor de cabeça. Ela confiou no advogado do proprietário, que declarou por escrito que não havia débitos trabalhistas e cíveis. Especialista em direito imobiliário Daniel Assunção, do escritório Chapoval & Assunção Advocacia, diz que ela foi induzida pelo procurador e dispensou a certidão. Para reverter a situação, Assunção entrou com um embargo de terceiros na Segunda Vara da Justiça do Trabalho de Jaboatão.

Para evitar surpresas desagradáveis, é preciso reforçar os cuidados antes de fechar o negócio. Assunção recomenda que todos os documentos do imóvel usado sejam exigidos pelo comprador. É importante ter em mãos as certidões negativas de dívidas com impostos e taxas, além de uma declaração do condomínio atestando que não existem débitos. “Abrir mão das certidões é um risco. Recomendo que o comprador faça a pesquisa antes de assinar o contrato”, reforça.

Em relação ao débito trabalhista, a advogada Anna Carolina Cabral, do escritório Queiroz & Cavalcanti, diz que a Justiça do Trabalho pode leiloar um bem imóvel ou móvel para quitar uma dívida. Segundo ela, na fase de execução do débito, primeiro é feito a penhora online. Esse procedimento permite que a Justiça faça uma busca na conta corrente do devedor e se encontrar recursos suficientes, o débito é quitado. Ela salienta que o atual dono de um imóvel não pode ser responsabilizado por uma dívida trabalhista executada anteriormente.

O assessor jurídico da Ademi-PE, Fernando Cunha, explica que na compra de um imóvel usado a responsabilidade é do comprador checar as condições do bem e a documentação. Ele recomenda que as pessoas verifiquem se a imobiliária e o corretor possuem registro no Creci. Situação diferente do imóvel novo quando o cliente negocia diretamente com a construtora ou com a incorporadora.

Saiba mais –  Compra de imóvel usado

Documentos que devem ser apresentados: – Certidão vintenária (informa a situação do imóvel nos últimos 20 anos); – Certidão de nascimento do atual proprietário; – Certidões negativas dos cartórios de protesto da cidade em que reside o proprietário; – Certidão negativa do distribuidor cível federal, estadual e municipal e do distribuidor criminal federal e estadual do proprietário; – Certidão negativa de execuções federal, estaduais e municipais do proprietário; – Certidão negativa da Justiça do Trabalho relativa a reclamações nas quais o proprietário figure como reclamado; – Certidão negativa de IPTU do imóvel; – Declaração de inexistência de débito condominial da unidade, assinada pelo síndico; – Certidão negativa da Junta Comercial em nome do proprietário; – Certidão de interdição ou tutela (indica se o imóvel tem pendências e se o proprietário está na sua capacidade civil).

Fonte: Fundação Procon-SP, acesso em 14/07/2014.

Projeto prevê uso do FGTS na compra de imóvel para filho

Aguarda inclusão na Ordem do Dia projeto de lei que permite ao trabalhador sacar o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) para ajudar o filho na compra de imóvel próprio. A proposta, do senador Jarbas Vasconcelos (PMDB-PE), já foi aprovada pelas comissões de Constituição, Justiça e Cidadania (CCJ) e de Assuntos Sociais (CAS).

De acordo com o PLS 375/2009, o trabalhador poderá utilizar os recursos de sua conta vinculada para adquirir imóvel para filho maior de 21 anos, que seja casado ou viva em uma relação estável mas não seja proprietário ou promitente comprador de imóvel. A proposta possibilita o saque mesmo que o titular já tenha utilizado o FGTS para comprar imóvel para si ou para outro filho.

Atualmente, segundo a lei que trata do FGTS (Lei 8.036/1990), o trabalhador poder sacar os recursos do fundo quando demitido sem justa causa ou quando se aposenta. A lei ainda permite a movimentação da conta do fundo para aquisição de imóvel ou pagamento de prestações do Sistema Financeiro de Habitação; se o trabalhador for portador de doença grave; ou ainda para atender necessidades pessoais decorrentes de desastre natural, entre outras.

Jarbas Vasconcelos ressalta que o FGTS é um patrimônio do trabalhador e, portanto, deve ser utilizado de acordo com o seu interesse. O senador observa que o fundo foi criado para constituir uma poupança para o trabalhador, apesar da possibilidade de se fazer uso desses recursos para financiar investimentos.

Para a senadora Lúcia Vânia (PSDB-GO), relatora da matéria nas duas comissões que analisaram o projeto, a mudança na lei favorece a política para a juventude, bem como contribui para reduzir o déficit habitacional do país.

Fonte: Agência Senado

Imóvel gravado com hipoteca cedular é necessária a anuência do credor hipotecário

O Tribunal de Justiça do Estado de Santa Catarina (TJSC) julgou, através de sua Segunda Câmara de Direito Público, a Apelação Cível nº 2011.045917-3, que decidiu acerca da exigibilidade da anuência do credor hipotecário quando da alienação de imóvel gravado com hipoteca cedular (Cédula de Crédito Industrial). O recurso, julgado improvido por unanimidade, teve como Relator do acórdão o Desembargador João Henrique Blasi.

No caso em tela, a apelante recorreu da decisão proferida pelo juízo a quo, que entendeu ser necessária a anuência do credor hipotecário, quando da alienação de imóvel gravado com hipoteca cedular (Cédula de Crédito Industrial). Em suas razões, sustentou que “se nem mesmo a venda de imóvel garantido por hipoteca é proibida, com muito mais razão não se justifica a recusa do respectivo registro de sua venda (escritura)”, devendo o título (escritura pública de compra e venda) ser registrado independentemente da referida anuência.

Ao analisar o recurso, o Relator entendeu que, a teor do art. 1.475 do Código Civil, nada obsta que um imóvel hipotecado seja alienado, na medida em que tal ônus acompanha o bem, tantas quantas forem as alienações. Contudo, no caso desta hipoteca cedular, normatizada pelo Decreto-Lei nº 413/69, a anuência prévia do credor é necessária, conforme disposto no art. 51 deste diploma, já que a lei especial (Decreto-Lei nº 413/69) prevalece sobre a lei geral (Código Civil).

Posto isto, concluiu o Relator que “a exigência em questão, deduzida pelo Oficial de Registro de Imóveis, não se revela ilegal nem abusiva, antes, porém, desvela-se cônsona com a norma inserta no art. 51 do Decreto-Lei n. 413/69 e, a rigor, não opõe óbice algum ao direito de propriedade, dado que o bem poderá ser alienado, contanto que haja a indispensável anuência do credor hipotecário, por escrito.”

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Íntegra da decisão

Seleção: Consultoria do IRIB
Fonte: Base de dados de Jurisprudência do IRIB

Não é necessário constar no registro da compra e venda a forma de pagamento acordada pelas partes

O Boletim Eletrônico do IRIB traz, nesta edição, consulta acerca da menção da forma de pagamento no registro da compra e venda. Veja como a Consultoria do IRIB se manifestou acerca do assunto, valendo-se dos ensinamentos de Maria do Carmo de Rezende Campos Couto:

Pergunta

Ao registrar uma compra e venda (instrumentalizada por escritura pública), devo constar no registro a forma de pagamento ou este é apenas de interesse das partes?

Resposta

A questão foi abordada por Maria do Carmo de Rezende Campos Couto, em publicação denominada “Coleção Cadernos IRIB 1 – Compra e Venda”, p. 19, que assim a explicou:

“A forma de pagamento e a quitação devem ser mencionadas no registro?

Algumas Normas de Serviço das Corregedorias Estaduais determinam que, na lavratura da escritura, além do preço, os tabeliães relatem a forma de pagamento e se houve ou não a quitação. Mas é desnecessário constar esses dados no registro. Se o vendedor quiser desfazer o negócio por falta de pagamento, deve inserir na escritura a cláusula resolutiva expressa, que tornará a compra e venda condicional (condicionada à quitação do preço), do contrário, ele terá de entrar com ação de cobrança, caso o comprador não lhe pague. Havendo esta cláusula, ela, sim, deve ser mencionada no registro.

É comum nas escrituras constar a declaração do vendedor a respeito da quitação do preço. Notadamente, quando este foi todo pago à vista e já foi dada a quitação; ou quando é representado por títulos de crédito (cheques, notas promissórias etc.), muitas vezes mencionando-se que este pagamento foi em caráter pro solvendo ou pro soluto.”

Finalizando, recomendamos consulta às Normas de Serviço da Corregedoria-Geral da Justiça de seu Estado, para que não se verifique entendimento contrário ao nosso. Havendo divergência, siga a normativa estadual, bem como a orientação jurisprudencial local.

Seleção: Consultoria do IRIB
Fonte: Base de dados do IRIB Responde