Instituição, Divisão, Especificação e Convenção de Condomínio

A Instituição e Especificação de condomínio deve ser levada para registro no Cartório de Imóveis competente, para que as unidades autônomas sejam criadas, está fundamentada no artigo 1.332, do Código Civil:
“Art 1.332 – Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:

I – a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;

II – a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;

III – o fim a que as unidades se destinam.

A instituição do condomínio transforma o imóvel em unidades autônomas. O que era um imóvel, uma só edificação, passa a se constituir em unidades independentes entre si, sendo que a cada unidade corresponderá uma fração ideal no terreno e nas partes comuns que existam.

Dos instituidores

• Pessoa física:

1. Carteira de Identidade (RG ou CNH, o que for mais recente), CPF e indicar a profissão, e-mail e telefone – Seu e do cônjuge/companheiro(a).

2. Certidão do estado civil (certidão de nascimento para solteiros e de casamento para casados, separados, divorciados ou viúvos) expedida pelo Registro Civil a menos de 90 dias. (Podem ser obtidas em https://registrocivil.org.br/  – solicite a via digital e nos encaminhe quando receber no seu e-mail.)

3. casados com Pacto Antenupcial, devem apresentar certidão da escritura pública do pacto antenupcial (obtida junto ao Tabelionato que lavrou a escritura pública),  e certidão de registro do pacto antenupcial no Ofício de Registro de Imóveis em que foi registrado o respectivo Pacto (pode ser obtida em: https://central.centralrisc.com.br/ – solicite a via digital e nos encaminhe quando receber no seu e-mail)

4. Comprovante de residência.

• Pessoa jurídica: (Não são necessárias as certidões da pessoa física)

1. Contrato social e alterações + certidão simplificada expedida pela Junta Comercial a menos de 90 dias. Sociedade Anônima: estatuto atual consolidado + ata de eleição dos administradores + certidão simplificada expedida pela Junta Comercial a menos de 90 dias. (Para empresas registradas no Estado de Santa Catarina os documentos podem ser solicitadas através do site http://apps.jucesc.sc.gov.br/externo/servicos/central.php – solicite a via digital e nos encaminhe quando receber no seu e-mail.) 

2. Sócios administradores: Carteira de Identidade (RG ou CNH, o que for mais recente),  indicar a profissão, estado civil, e-mail e telefone. Administradores casados indicar nome do cônjuge e CPF.

3. CND Federal – Caso a empresa não seja apenas construtora ou incorporadora deverá também apresentar a Negativa Federal única, vigente a partir de 10/2014. (https://solucoes.receita.fazenda.gov.br/Servicos/CertidaoInternet/PJ/Consultar/)

* Para pessoas jurídicas registradas no cartório de registro civil das pessoas jurídicas (associações, sindicatos, igrejas, etc.) devem apresentar os documentos abaixo, todos emitidos pelo respectivo cartório de registro civil das pessoas jurídicas em que está registrada a pessoa jurídica:

1) Estatuto social + eventuais alterações do estatuto social;

2) Ata de eleição dos representantes;

3) Certidão de breve relato com data de emissão menor a 90 dias;

4) Dos representantes da PJ: apresentar RG e CPF,  indicar a profissão, estado civil, e-mail e telefone. Representantes casados, indicar nome do cônjuge e CPF.

Analisaremos o estatuto, há casos, por exemplo, em que o estatuto social exige ata de reunião e aprovação específica, com determinado quórum, registrada, para que se faça a compra ou a venda de um bem da pessoa jurídica, nesse caso esse documento também deverá ser providenciado, antes, para que possamos fazer a escritura pública de compra e venda.

Do Imóvel

1. Certidão de inteiro teor de Matrícula obtida no Ofício de Registro de Imóveis, expedida a menos de 30 dias. (Pode ser obtida em: https://registradores.onr.org.br/ – solicite a via digital e nos encaminhe quando receber no seu e-mail)

2. Certidões de ônus e de ações do imóvel, obtidas no Ofício de Registro de Imóveis, expedidas a menos de 30 dias. (Podem ser obtidas em: https://registradores.onr.org.br/ – solicite a via digital e nos encaminhe quando receber no seu e-mail)

3. Carnê de IPTU do ano vigente com pagamento em dia ou o cadastro municipal do imóvel, retirado na Prefeitura no qual conste o valor venal do imóvel. (Imóveis em Itajaí, pode ser obtido em https://portaldocidadao.itajai.sc.gov.br/servico_link/58)

4. Memorial descritivo do empreendimento assinado pelo engenheiro (preferencialmente certificado digital e-cpf, enviar via que possa ter o certificado conferido).

5. Planilhas NBR assinadas pelo engenheiro (preferencialmente certificado digital e-cpf, enviar via que possa ter o certificado conferido). TEM QUE TER ÁREA COMUM!

6. ART pago.

7. Habite-se.

8. CND municipal do imóvel.

9. CND obra receita federal

Podem ser adiantadas as imagens de todos os documentos e informações ao e-mail escrituras@cartorioitajai.com.br para análise e início da escritura pública, já vamos dando andamento a escritura, evitando deslocamento das partes.

* Importante: Em todos os casos, os documentos podem ser adiantados pelo e-mail, MAS devem ser apresentados no dia agendado para lavratura, na via original ou em cópia autenticada, dispensados apenas os documentos eletrônicos que possam ter a autenticidade confirmada, salvo identidades, que sempre deve ser apresentado o original (art. 799 do Código de Normas da CGJ/TJSC).

Os requisitos para a lavratura das escrituras públicas estão previstos na Lei n. 7.433/85 e no Decreto n. 93.240/86, que a regulamentou, bem como, no art. 215 do CCB/02 e no Código de Normas da Corregedoria Geral de Justiça do Estado de Santa Catarina – CNCGJ/SC.

Requisitos gerais para lavratura das escrituras públicas imobiliárias (Lei n. 7.433/85 e Decreto nº 93.240/86). Normas específicas para o contrato de compra e venda: artigos 481 a 532 do Código Civil

A lavratura de uma escritura pública de imóvel envolve os seguintes custos:

ANO DE 2020:

1) Escritura no Tabelionato de Notas: Dependendo do valor do bem, o custo pode variar de R$ 187,01 (para 1 imóvel de até R$ 12.091,16, já com FRJ e ISSQN) a R$ 2.440,16 (para 1 imóvel acima de R$ 198.294,94, já com FRJ e ISSQN).

2) Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI): Em Itajaí, o percentual deste imposto é 2% do valor do imóvel. Laudêmio (aforamentos e ocupações de marinha): 5% do valor atual do domínio útil e benfeitorias.

Nos atos em que o interessado ou as testemunhas não souberem ou estiverem impossibilitados de assinar, colher-se-á a impressão digital, devidamente identificada e preferencialmente do polegar direito, e assinarão, a seu rogo, pessoa capaz e duas testemunhas desse fato, com menção das circunstâncias no corpo do termo. – Art. 486 do Código de Normas da Corregedoria-Geral de Justiça do Estado de Santa Catarina – disponível em https://www.tjsc.jus.br/web/corregedoria-geral-da-justica/codigo-de-normas-da-cgj

Para assinatura a rogo é necessário a presença da parte impossibilitada em assinar ou não alfabetizada – para constatarmos a manifestação de vontade da mesma – mais a presença de três pessoas:

– uma delas será o assinante à rogo – pessoa que assina pelo analfabeto ou pessoa impossibilitada em assinar, que pode ser um parente ou um não parente, só não pode ser parte no ato.
– duas serão as testemunhas – Não podem ser  testemunhas: o cônjuge/ companheiro, parentes em linha reta ou colateral até o 3º grau por consanguinidade ou por afinidade, e nem amigos íntimos – conforme arts. 227 e 228 do Código Civil e art. 447 do Código de Processo Civil.

Todos devem ser maiores, precisam saber ler e escrever perfeitamente a língua portuguesa e deverão portar documento de identificação original (RG ou CNH) em bom estado de conservação e que identifique o portador pela fotografia.