Ata Notarial de Usucapião

A ata notarial, para fins de usucapião, constitui um dos requisitos para deferimento do pedido de registro de usucapião extrajudicial.

A usucapião extrajudicial é uma das grandes novidades do novo CPC. O artigo 1071 do novo CPC incluiu o artigo 216-A na Lei 6.015/73, trazendo esta nova modalidade e todos os seus requisitos.

O procedimento corre no Registro de Imóveis, com necessário acompanhamento de advogado, mas nele não há necessidade de um juiz, para reconhecer a propriedade do possuidor de boa-fé.

Qualquer tipo de usucapião pode ser objeto deste procedimento extrajudicial, salvo disposição legal em contrário.

Ao Tabelião compete a lavratura da ata notarial, atestando o tempo de posse do requerente e de seus antecessores, requisito indispensável para o processamento do pedido da usucspião extrajudicial.

Tipos de usucapião: 

1. Extraordinária – 15 anos, artigo 1238 do CCB; 10 anos, parágrafo único do artigo 1238 do Código Civil – CCB;
2.Ordinária – 10 anos, artigo 1242 do CCB; 05 anos, parágrafo único do artigo 1242 do CCB;
3. Especial urbana – 05 anos, artigo 1240 do CCB, artigo 9. Da Lei 10.257/2001 e artigo 183 da CF/88;
4. Especial rural – 05 anos, artigo 1239 do CCB e artigo 191 da CF/88;
5. Familiar – 02 anos a partir do abandono sem oposição, artigo 1240-A do CCB;
6. Servidões – 10 anos (artigo 1379 do CCB);
7. Especial urbana coletiva – 05 anos (artigo 10 da Lei nº 10.257/01 – Estatuto das Cidades);
 

Ao Tabelião compete a lavratura da ata notarial, atestando o tempo de posse do requerente e de seus antecessores, requisito indispensável para o processamento do pedido da usucapião extrajudicial. 

 
Quem pode requerer: 
 
a) pessoas naturais; 

b) pessoas jurídicas.

Observação: o espólio não pode postular o reconhecimento extrajudicial da usucapião.

IMPORTANTE: – Recomenda-se, antes de encaminhar pedido da lavratura da ata, consultar um advogado especializado. 

Caso o Registro de Imóveis e/ou o advogado solicite que o interessado apresente novos depoimentos e/ou novas diligências ao local do imóvel, estes serão lavrados em nova(s) ata(s) notarial(is), desde que satisfeitos previamente os emolumentos pelo interessado; 
devendo o interessado apresentar a respectiva nota de exigência do Registro de Imóveis, antes da confecção da(s) nova(s) ata(s).
O prazo dos documentos será aferido no dia da lavratura do ato (portanto, não entregar documentos com prazo quase vencendo).

 
Segue a relação de documentos necessários para realizar a Ata Notarial de Usucapião: 
 
DOCUMENTOS PARA A ATA NOTARIAL DE USUCAPIÃO (apenas imóveis dentro de Itajaí): 
 
1. Preencher e assinar o questionário todo (solicite em: escritura@tabelionatoitajai.com.br). Não deixar respostas em branco e não responder apenas “sim” e “não”, precisamos de detalhes.
2. TRAZER OS SEGUINTES DOCUMENTOS: 
 
PARTES: 
 
1. RG ou CNH e CPF do(a)(s) usucapiente(s), de sua(seu)(s) esposa(o)(s) e de todos os declarantes/informantes que pretende ouvir e de todos os confrontantes e sua(seu)(s) esposa(o)(s) que pretende ouvir (adiantar cópia e no dia do comparecimento deverá ser trazido este original, sem falta). (CNCGJ/SC, art. 484 § 6º); Informar profissão de ambos, estado civil, endereço completo, telefone e e-mail. 
2.1. PESSOA FÍSICA USUCAPINDO: – Certidão do estado civil do(s) usucapiente(s) (certidão de nascimento para solteiros e de casamento para casados, separados ou divorciados) expedida pelo Registro Civil a menos de 30 dias (art. 484 do CNCGJ/SC). Usucapiente(s) casados com Pacto Antenupcial devem apresentar certidão do pacto antenupcial, registrada junto ao registro de imóveis. (original ou cópia autenticada) – Comprovante de residência do usucapiente (cópia simples);
 
2.2. PESSOA JURÍDICA USUCAPINDO: – Contrato social e alterações, que contenham cláusula de adms e certidão simplificada expedida pela Junta Comercial a menos de 30 dias (art. 484 do CNCGJ/SC). – RG e CPF dos sócios administradores e indicar a profissão, endereço e o estado civil dos mesmos. (adiantar cópia e no dia do comparecimento deverá ser trazido este original, sem falta). (CNCGJ/SC, art. 484 § 6º) Observações: Caso a representação seja por meio de procurador, apresentar procuração pública com poderes específicos original (traslado ou certidão) (art. 489 do CNCGJ/SC);
 
3. Documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a cadeia possessória e o tempo de posse, tais como: contratos particulares, recibos de pagamento, termos de cessão, Extrato de ligação de luz, Celesc, Semasa, extrato do IPTU, declaração de ITR e CCIR que indiquem desde quando tais ligações encontram-se em nome do requerente e também em nome dos possuidores anteriores, se pretende somar o tempo deles – na ata precisamos constatar posse de anos pretéritos, que somem o lapso para a usucapião e não apenas posse nos dias de hoje. Quanto mais documentos e de mais anos mais fácil a prova.  (originais ou cópia autenticada)

§ 1º São exemplos de títulos ou instrumentos a que se refere o caput:

I – compromisso ou recibo de compra e venda;

II – cessão de direitos e promessa de cessão;

III – pré-contrato;

IV – proposta de compra;

V – reserva de lote ou outro instrumento no qual conste a manifestação de vontade das partes, contendo a indicação da fração ideal, do lote ou unidade, o preço, o modo de pagamento e a promessa de contratar;

VI – procuração pública com poderes de alienação para si ou para outrem, especificando o imóvel;

VII – escritura de cessão de direitos hereditários, especificando o imóvel;

VIII – documentos judiciais de partilha, arrematação ou adjudicação.

Contas de água, luz, telefone, internet, IPTU, ITR, CCIR, fotos, notas fiscais de compras de produtos e materiais de construção que indiquem o endereço etc.

  • Enviar os carnês de IPTU do Imóvel em nome do usucapiente, dos últimos 15 anos
  • Pegar declaração/certidão na prefeitura, detalhando em nome de quem esteve o cadastro do imóvel, nos últimos 15 anos, detalhando os períodos. 
  • Trazer contas da CELESC e da SEMASA dos imóvel objeto da usucapião, de alguns anos, originais, quanto mais melhor, de forma a comprovar que realmente eles ocupavam esses imóveis 
  • Solicitar a CELESC a declaração informando desde quando estão ligados os relógios de luz, nos últimos 15 anos, e em nome de quem estiveram, discriminando os anos.
  • Solicitar a SEMASA a declaração informando desde quando estão ligados os relógios de água, nos últimos 15 anos, e em nome de quem estiveram, discriminando os anos.

3.1. Caso pretenda somar tempo de possuidor anterior morto, apresentar a certidão de óbito do mesmo e se seu cônjuge (basta original, sem prazo). Se possuidor anterior ou seu cônjuge é vivo, apresentar certidão de estado civil atualizada (menos de 90 dias).

 
4.Espelho do cadastro do imóvel junto à Prefeitura do ano em curso (original ou cópia autenticada). Se rural, última declaração de ITR + CCIR atual com comprovante de pagamento.
 
5. certidão de confrontantes, obtida na prefeitura de itajaí.
 
6. Planta e memorial descritivo assinado e reconhecido firma por profissional legalmente habilitado e pelo usucapiente, sempre (se possível já com assinatura e rec. de firma também dos confrontantes).  Indicar na planta a localização exata da área que se pretende usucapir. Caso seja parte de um ou mais matrícula/transcrição, localizar dentro do todo, devendo ainda constar as características do imóvel, tais como a existência de edificação, de benfeitoria ou de qualquer acessão no imóvel usucapiendo. Indicar na planta o número das matrículas/transcrições confrontantes, lado par ou impar. nome de ruas, colocar sempre a rosa dos ventos na planta.  
 
Observações: 
*O memorial conterá a descrição do imóvel objeto do pedido com os elementos e requisitos previstos nos artigos 176 e 225, da Lei de Registros Públicos. 
*Os imóveis rurais com área entre 250 e menos de 500 hectares deverão ter sua descrição georreferenciada, com certificação pelo INCRA. A partir de novembro de 2016, a exigência alcançará os imóveis entre 100 e menos de 250 hectares (Decreto 4.449/02, com as alterações posteriores). 
*Os imóveis confrontantes deverão ser indicados pela rua e número, se urbanos; pelo CCIR, se rurais; em qualquer caso, com os números das respectivas matrículas.
*As unidades de condomínio edilício deverão ser descritas com os mesmos elementos que constam da instituição do condomínio (fração ideal do terreno, área de uso exclusivo, participação nas coisas comuns, identificação e localização). 
1§ art. 4º § 6º Será exigido o reconhecimento de firma, por semelhança ou autenticidade, das assinaturas lançadas na planta e no memorial mencionados no inciso II do caput deste artigo.
 
7. Prova de anotação de responsabilidade técnica (A.R.T., ou R.R.T.), feita pelo profissional no respectivo conselho de fiscalização profissional (CREA ou CAU), e prova de recolhimento da taxa; 
 
8. Certidões de inteiro teor, dentro do prazo legal, das matrículas ou transcrições do imóvel objeto do pedido de usucapião e também de todos os imóveis confrontantes. (pegar todas sempre por último, não entregar no Tabelionato com prazo de 30 dias quase vencendo).
 
Importante: Se não houver registro na serventia competente, as certidões serão expedidas pelas circunscrições anteriores. Se em nenhuma delas for encontrado o registro do imóvel, ou dos imóveis confrontantes, as certidões deverão informar, ou a inexistência de registro, ou a impossibilidade de localização de eventual registro com buscas no indicador real. Por tanto, se não tem matricula ou transcrição, tem que apresentar a CERTIDÃO NEGATIVA DE REGISTRO, PARA FINS DE USUCAPIÃO.
 
9Recomenda-se o acompanhamento de advogado. Apresentar a OAB do advogado. Informar estado civil, endereço completo, telefone e e-mail.
 

OBSERVAÇÕES:

Importante: Em todos os casos, os documentos podem ser adiantados pelo e-mail, MAS devem ser apresentados no dia agendado para lavratura, na via original ou em cópia autenticada, salvo identidades, que sempre deve ser apresentado o original. (art. 799 do Código de Normas da CGJ/TJSC).

Somente serão aceitas procurações públicas, específicas, sempre por traslado ou certidão. (Código de Normas art. 489). 

As certidões que possuem prazo de validade deverão estar dentro do prazo na data de lavratura da ata, após a diligência e colheita das demais informações ainda ausentes. Portanto, sempre entregue certidões no início do prazo de validade.

Caso o Registro de Imóveis e/ou o advogado solicite que o interessado apresente novos depoimentos e/ou novas diligências ao local do imóvel, estes serão lavrados em nova(s) ata(s) notarial(is), desde que satisfeitos previamente os emolumentos pelo interessado; devendo o interessado apresentar a respectiva nota de exigência do Registro de Imóveis, antes da confecção da(s) nova(s) ata(s).  

Protocolo da ata: Na apresentação de todos os documentos acima juntos + questionário completo respondido. Não abrimos protocolo parcial. (§1º do artigo 797 do Código de Normas).

Valores:

Ata – Depende do valor atual de mercado do imóvel, considerando 1 deslocamento, varia de R$243,50 a R$932,64 (mais eventuais cópias para arquivo).

FRJ – Depende do valor atual de mercado do imóvel, varia de R$66,28 até R$878,41

Escrituras Declaratórias sem valor de informantes, testemunhas – R$40,05

Os emolumentos da ata e deslocamento são cobrados de forma antecipada. Ao final serão acertadas apenas diferenças que superarem ou não a estimativa inicial.

Uma vez protocolado o pedido de lavratura de ata, o ato deverá ser concluído e todo assinado no prazo máximo de 30 dias (CNCGJ/SC, art. 797).