O que é?
A escritura pública de compra e venda é a forma legalmente mais segura para a transferência de qualquer bem, seja ele móvel ou imóvel. Objetos mais comuns na escrituras de compra e venda:
- Casas
- Apartamentos
- Terrenos
- Loteamentos
- Edifícios
- Barcos
- Navios
- Veículos
- aeronaves
- dentre outros bens
Compra e venda é um negócio no qual um dos contratantes (vendedor) se obriga a transferir o domínio de certa coisa ao outro contratante (comprador), mediante o pagamento de certo preço em dinheiro (art. 481 do Código Civil).
Na escritura de compra e venda o tabelião transcreve os fatos, o que foi declarado pelos negociantes e emite juízo sobre eles, sob a ótica de um jurista, analisando a legalidade e a adequação do negócio.
A escritura pública de compra e venda pode ser realizada para transferência de propriedade de qualquer bem, seja ele móvel: carro, barco, navio, móveis, ações ou imóvel: terreno, casa, apartamento, entre outros.
Imóveis com valor superior a 30 (trinta) salários mínimos devem ser vendidos ou doados obrigatoriamente por meio de escritura pública, que é ato de atribuição exclusiva de Tabelião de Notas (Lei Federal 8935/94). A escritura pública é requisito de forma, necessária para dar validade ao negócio. Talvez, por esse motivo, a aplicação mais comum de escritura pública de compra e venda ocorra para a transferência de bens imóveis.
Embora a escritura pública de bens imóveis garanta à pessoa que está adquirindo os direitos sobre o bem que era do vendedor, apenas após o registro da escritura no Registro de Imóveis, no qual o imóvel está registrado, a propriedade é transferida definitivamente. Será considerado proprietário do imóvel aquele que está na matrícula junto ao Registro de Imóveis.
Diferença básica entre compra e venda e permuta: na compra e venda o preço deve ser pago em dinheiro ou valor fiduciário correspondente, na permuta o pagamento de ambas as partes é feito por meio de coisas.
Observações Importantes
Algumas restrições legais à compra e venda:
- Venda de ascendente a descendente – devem participar da escritura, anuindo com a venda, os outros descendentes e o cônjuge do alienante sob pena de anulabilidade do ato (artigo 496 do Código Civil).
- Venda entre cônjuges – somente pode ocorrer de bens excluídos da comunhão, conforme artigo 499 do Código Civil.
- Venda de bem comum ou em condomínio – deve ser respeitado o direito de preferência do outro condômino, conforme artigo 504 do Código Civil.
- Venda de fração ideal – segundo o Código de Normas vigente em Santa Catarina, é vedado lavrar escritura pública de alienação de frações ideais, quando, com base em dados objetivos, constatar a ocorrência de fraude ou infringência à lei, tendentes a instituir ou ampliar loteamento de fato ou clandestino. Referida proibição se estende à lavratura de escrituras de posse, quando esta evidenciar objetivo de regularização de loteamento clandestino, ou sua própria formação. Na dúvida, o tabelião deve submeter ao juiz, caso o interessado assim requeira, conforme artigo 804 do Código de Normas do TJSC
- Necessidade de outorga conjugal – há necessidade do comparecimento e assinatura do cônjuge do vendedor na escritura, concordando com a venda, exceto se forem casados pelo regime da separação convencional de bens (regime que necessita de escritura de pacto antenupcial firmado antes do casamento).
Documentos Necessários
Dos vendedores
- Pessoa física:
1. Carteira de Identidade (RG ou CNH, o que for mais recente), CPF e indicar a profissão, e-mail e telefone – Seu e do cônjuge/companheiro(a).
2. Certidão do estado civil dos vendedores (certidão de nascimento para solteiros e de casamento para casados, separados, divorciados ou viúvos) expedida pelo Registro Civil a menos de 90 dias. (Podem ser obtidas em https://registrocivil.org.br/ – solicite a via digital e nos encaminhe quando receber no seu e-mail.)
3. Vendedores casados com Pacto Antenupcial, devem apresentar certidão da escritura pública do pacto antenupcial (obtida junto ao Tabelionato que lavrou a escritura pública), e certidão de registro do pacto antenupcial no Ofício de Registro de Imóveis em que foi registrado o respectivo Pacto (pode ser obtida em: https://central.centralrisc.com.br/ – solicite a via digital e nos encaminhe quando receber no seu e-mail)
4. Comprovante de residência.
- Pessoa jurídica: (Não são necessárias as certidões da pessoa física)
1. Contrato social e alterações + certidão simplificada expedida pela Junta Comercial a menos de 90 dias. Sociedade Anônima: estatuto atual consolidado + ata de eleição dos administradores + certidão simplificada expedida pela Junta Comercial a menos de 90 dias. (Para empresas registradas no Estado de Santa Catarina os documentos podem ser solicitadas através do site http://apps.jucesc.sc.gov.br/externo/servicos/central.php – solicite a via digital e nos encaminhe quando receber no seu e-mail.)
2. Sócios administradores: Carteira de Identidade (RG ou CNH, o que for mais recente), indicar a profissão, estado civil, e-mail e telefone. Administradores casados indicar nome do cônjuge e CPF.
3. CND Federal – Caso a empresa não seja apenas construtora ou incorporadora deverá também apresentar a Negativa Federal única, vigente a partir de 10/2014. (https://solucoes.receita.fazenda.gov.br/Servicos/CertidaoInternet/PJ/Consultar/)
Dos Compradores
- Pessoa física:
1. Carteira de Identidade (RG ou CNH, o que for mais recente), CPF e indicar a profissão, e-mail e telefone – Seu e do cônjuge/companheiro(a).
2. Certidão do estado civil dos compradores (certidão de nascimento para solteiros e de casamento para casados, separados, divorciados ou viúvos) Podem ser obtidas em https://registrocivil.org.br/ – solicite a via digital e nos encaminhe quando receber no seu e-mail.
3. Compradores casados com Pacto Antenupcial, devem apresentar certidão da escritura pública do pacto antenupcial (obtida junto ao Tabelionato que lavrou a escritura pública), e certidão de registro do pacto antenupcial no Ofício de Registro de Imóveis em que foi registrado o respectivo pacto (pode ser obtida em: https://central.centralrisc.com.br/ – solicite a via digital e nos encaminhe quando receber no seu e-mail)
4. Comprovante de residência.
- Pessoa jurídica: (Não são necessárias as certidões da pessoa física)
1. Contrato social e alterações + certidão simplificada expedida pela Junta Comercial a menos de 90 dias. Sociedade Anônima: estatuto atual consolidado + ata de eleição dos administradores + certidão simplificada expedida pela Junta Comercial a menos de 90 dias. (Para empresas registradas no Estado de Santa Catarina os documentos podem ser solicitadas através do site http://apps.jucesc.sc.gov.br/externo/servicos/central.php – solicite a via digital e nos encaminhe quando receber no seu e-mail.)
2. Sócios administradores: Carteira de Identidade (RG ou CNH, o que for mais recente), indicar a profissão, estado civil, e-mail e telefone. Administradores casados indicar nome do cônjuge e CPF.
Do Imóvel
1. Certidão de inteiro teor de Matrícula obtida no Ofício de Registro de Imóveis, expedida a menos de 30 dias. (Pode ser obtida em: https://registradores.onr.org.br/ – solicite a via digital e nos encaminhe quando receber no seu e-mail)
2. Certidões de ônus e de ações do imóvel, obtidas no Ofício de Registro de Imóveis, expedidas a menos de 30 dias. (Podem ser obtidas em: https://registradores.onr.org.br/ – solicite a via digital e nos encaminhe quando receber no seu e-mail)
3. Carnê de IPTU do ano vigente com pagamento em dia ou o cadastro municipal do imóvel, retirado na Prefeitura no qual conste o valor venal do imóvel. (Imóveis em Itajaí, pode ser obtido em https://portaldocidadao.itajai.sc.gov.br/servico_link/58)
4. CCIR atual paga, Certidão Negativa de ITR, quando o imóvel for rural, dentro do prazo de validade. (https://sncr.serpro.gov.br/ccir/emissao;jsessionid=lYA51+Vyauwlgq-UvPU3QZw-.ccir2?windowId=e96) (http://servicos.receita.fazenda.gov.br/Servicos/certidaoitr/Certidao/Emissao)
5. CAT – expedida pela Delegacia de Patrimônio da União, quando o imóvel for aforamento ou ocupação (terreno de marinha), dentro do prazo de validade. (http://www.patrimoniodetodos.gov.br/#/conteudo/17)
6. Impostos e taxas incidentes quitados. Em Itajaí o ITBI é de 2%. (remeter todos os documentos para podermos auxiliar na emissão das guias).
Dados exigidos pelo art. 9º do Provimento 88/19 do CNJ.
Embarcações:
1. Apresentar a Provisão de registro de propriedade, (pedir a Certidão emitida pela Marinha, Delegacia da Capitania dos Portos de Itajaí, informando quem é o proprietário da embarcação e se possui ou não ônus, com emissão inferior a 30 dias).
Quanto à negociação, necessitamos saber – * Dados exigidos pelo art. 13 do Provimento 88/19 do CNJ.
1-Qual o valor total pago no negócio?;
2-Qual o valor total atribuído a cada bem?;
3-Qual a data do negócio?;
4-Qual a forma de pagamento (à vista ou parcelado)?;
5-Qual o meio de pagamento (dinheiro, TED, boleto bancário …)?.
6 – Terá alguma cláusula especial? ex: ad corpus, ad mensuram, resolutiva, retrovenda, reserva de domínio (apenas bens móveis) etc…?
Podem ser adiantadas as imagens de todos os documentos e informações ao e-mail escrituras@cartorioitajai.com.br para análise e inicio da escritura pública, já vamos dando andamento a escritura, evitando deslocamento das partes.
* Importante: Em todos os casos, os documentos podem ser adiantados pelo e-mail, MAS devem ser apresentados no dia agendado para lavratura, na via original ou em cópia autenticada, dispensados apenas os documentos eletrônicos que possam ter a autenticidade confirmada, salvo identidades, que sempre deve ser apresentado o original (art. 799 do Código de Normas da CGJ/TJSC).
Consulta Normativa
Os requisitos para a lavratura das escrituras públicas estão previstos na Lei n. 7.433/85 e no Decreto n. 93.240/86, que a regulamentou, bem como, no art. 215 do CCB/02 e no Código de Normas da Corregedoria Geral de Justiça do Estado de Santa Catarina – CNCGJ/SC.
Requisitos gerais para lavratura das escrituras públicas imobiliárias (Lei n. 7.433/85 e Decreto nº 93.240/86). Normas específicas para o contrato de compra e venda: artigos 481 a 532 do Código Civil
Custos
A lavratura de uma escritura pública de compra e venda de imóvel envolve os seguintes custos:
ANO DE 2022:
1) Escritura no Tabelionato de Notas: Dependendo do valor do imóvel ou bem, o custo pode variar de R$ 153,33 (para 1 imóvel de até R$ 11.110,57, já com 1 selo) a R$ 1.813,25 (para 1 imóvel acima de R$ 182.213,25, já com 1 selo).
2) Fundo de Reaparelhamento da Justiça (FRJ): Taxa de 0,3% sobre o valor de cada imóvel, tendo como teto (máximo) o valor de R$ 969,95 (ano de 2022) por imóvel.
3) Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI): Em Itajaí, o percentual deste imposto é 2% do valor do imóvel. Laudêmio (aforamentos e ocupações de marinha): 5% do valor atual do domínio útil e benfeitorias.
Nos atos em que o interessado ou as testemunhas não souberem ou estiverem impossibilitados de assinar, colher-se-á a impressão digital, devidamente identificada e preferencialmente do polegar direito, e assinarão, a seu rogo, pessoa capaz e duas testemunhas desse fato, com menção das circunstâncias no corpo do termo. – Art. 486 do Código de Normas da Corregedoria-Geral de Justiça do Estado de Santa Catarina – disponível em https://www.tjsc.jus.br/web/corregedoria-geral-da-justica/codigo-de-normas-da-cgj
Para assinatura a rogo é necessário a presença da parte impossibilitada em assinar ou não alfabetizada – para constatarmos a manifestação de vontade da mesma – mais a presença de três pessoas:
– uma delas será o assinante à rogo – pessoa que assina pelo analfabeto ou pessoa impossibilitada em assinar, que pode ser um parente ou um não parente, só não pode ser parte no ato.
– duas serão as testemunhas – Não podem ser testemunhas: o cônjuge/ companheiro, parentes em linha reta ou colateral até o 3º grau por consanguinidade ou por afinidade, e nem amigos íntimos – conforme arts. 227 e 228 do Código Civil e art. 447 do Código de Processo Civil.
Todos devem ser maiores, precisam saber ler e escrever perfeitamente a língua portuguesa e deverão portar documento de identificação original (RG ou CNH) em bom estado de conservação e que identifique o portador pela fotografia.