O que é?

A escritura pública de compra e venda é a forma legalmente mais segura para a transferência de qualquer bem, seja ele móvel ou imóvel. Objetos mais comuns na escrituras de compra e venda:

  • Casas
  • Apartamentos
  • Terrenos
  • Loteamentos
  • Edifícios
  • Barcos
  • Navios
  • Veículos
  • aeronaves
  • dentre outros bens

Compra e venda é um negócio no qual um dos contratantes (vendedor) se obriga a transferir o domínio de certa coisa ao outro contratante (comprador), mediante o pagamento de certo preço em dinheiro (art. 481 do Código Civil).

Na escritura de compra e venda o tabelião transcreve os fatos, o que foi declarado pelos negociantes e emite juízo sobre eles, sob a ótica de um jurista, analisando a legalidade e a adequação do negócio.

A escritura pública de compra e venda pode ser realizada para transferência de propriedade de qualquer bem, seja ele móvel: carro, barco, navio, móveis, ações ou imóvel: terreno, casa, apartamento, entre outros.

Imóveis com valor superior a 30 (trinta) salários mínimos devem ser vendidos ou doados obrigatoriamente por meio de escritura pública, que é ato de atribuição exclusiva de Tabelião de Notas (Lei Federal 8935/94). A escritura pública é requisito de forma, necessária para dar validade ao negócio. Talvez, por esse motivo, a aplicação mais comum de escritura pública de compra e venda ocorra para a transferência de bens imóveis.

Embora a escritura pública de bens imóveis garanta à pessoa que está adquirindo os direitos sobre o bem que era do vendedor, apenas após o registro da escritura no Registro de Imóveis, no qual o imóvel está registrado, a propriedade é transferida definitivamente. Será considerado proprietário do imóvel aquele que está na matrícula junto ao Registro de Imóveis.

Diferença básica entre compra e venda e permuta: na compra e venda o preço deve ser pago em dinheiro ou valor fiduciário correspondente, na permuta o pagamento de ambas as partes é feito por meio de coisas.

Observações Importantes

Algumas restrições legais à compra e venda:

  • Venda de ascendente a descendente – devem participar da escritura, anuindo com a venda, os outros descendentes e o cônjuge do alienante sob pena de anulabilidade do ato (artigo 496 do Código Civil).
  • Venda entre cônjuges – somente pode ocorrer de bens excluídos da comunhão, conforme artigo 499 do Código Civil.
  • Venda de bem comum ou em condomínio – deve ser respeitado o direito de preferência do outro condômino, conforme artigo 504 do Código Civil.
  • Venda de fração ideal – segundo o Código de Normas vigente em Santa Catarina, é vedado lavrar escritura pública de alienação de frações ideais, quando, com base em dados objetivos, constatar a ocorrência de fraude ou infringência à lei, tendentes a instituir ou ampliar loteamento de fato ou clandestino. Referida proibição se estende à lavratura de escrituras de posse, quando esta evidenciar objetivo de regularização de loteamento clandestino, ou sua própria formação. Na dúvida, o tabelião deve submeter ao juiz, caso o interessado assim requeira, conforme artigo 804 do Código de Normas do TJSC
  • Necessidade de outorga conjugal – há necessidade do comparecimento e assinatura do cônjuge do vendedor na escritura, concordando com a venda, exceto se forem casados pelo regime da separação convencional de bens (regime que necessita de escritura de pacto antenupcial firmado antes do casamento).

Documentos Necessários

Dos vendedores

  • Pessoa física:

1. Carteira de Identidade (RG ou CNH, o que for mais recente), CPF e indicar a profissão, e-mail e telefone – Seu e do cônjuge/companheiro(a).

2. Certidão do estado civil dos vendedores (certidão de nascimento para solteiros e de casamento para casados, separados, divorciados ou viúvos) expedida pelo Registro Civil a menos de 90 dias. (Podem ser obtidas em https://registrocivil.org.br/  – solicite a via digital e nos encaminhe quando receber no seu e-mail.)

3. Vendedores casados com Pacto Antenupcial, devem apresentar certidão da escritura pública do pacto antenupcial (obtida junto ao Tabelionato que lavrou a escritura pública),  e certidão de registro do pacto antenupcial no Ofício de Registro de Imóveis em que foi registrado o respectivo Pacto (pode ser obtida em: https://central.centralrisc.com.br/ – solicite a via digital e nos encaminhe quando receber no seu e-mail)

4. Comprovante de residência.

  • Pessoa jurídica: (Não são necessárias as certidões da pessoa física)

1. Contrato social e alterações + certidão simplificada expedida pela Junta Comercial a menos de 90 dias. Sociedade Anônima: estatuto atual consolidado + ata de eleição dos administradores + certidão simplificada expedida pela Junta Comercial a menos de 90 dias. (Para empresas registradas no Estado de Santa Catarina os documentos podem ser solicitadas através do site http://apps.jucesc.sc.gov.br/externo/servicos/central.php – solicite a via digital e nos encaminhe quando receber no seu e-mail.) 

2. Sócios administradores: Carteira de Identidade (RG ou CNH, o que for mais recente),  indicar a profissão, estado civil, e-mail e telefone. Administradores casados indicar nome do cônjuge e CPF.

3. CND Federal – Caso a empresa não seja apenas construtora ou incorporadora deverá também apresentar a Negativa Federal única, vigente a partir de 10/2014. (https://solucoes.receita.fazenda.gov.br/Servicos/CertidaoInternet/PJ/Consultar/)

* Para pessoas jurídicas registradas no cartório de registro civil das pessoas jurídicas (associações, sindicatos, igrejas, etc.) devem apresentar os documentos abaixo, todos emitidos pelo respectivo cartório de registro civil das pessoas jurídicas em que está registrada a pessoa jurídica:
1) Estatuto social + eventuais alterações do estatuto social;
2) Ata de eleição dos representantes;
3) Certidão de breve relato com data de emissão menor a 90 dias;
4) Dos representantes da PJ: apresentar RG e CPF,  indicar a profissão, estado civil, e-mail e telefone. Representantes casados indicar nome do cônjuge e CPF.
Analisaremos o estatuto, há casos, por exemplo, em que o estatuto social exige ata de reunião e aprovação específica, com determinado quórum, registrada, para que se faça a compra ou a venda de um bem da pessoa jurídica, nesse caso esse documento também deverá ser providenciado, antes, para que possamos fazer a escritura pública de compra e venda.

Dos Compradores

  • Pessoa física:

1. Carteira de Identidade (RG ou CNH, o que for mais recente), CPF e indicar a profissão, e-mail e telefone – Seu e do cônjuge/companheiro(a).

2. Certidão do estado civil dos compradores (certidão de nascimento para solteiros e de casamento para casados, separados, divorciados ou viúvos) Podem ser obtidas em https://registrocivil.org.br/  – solicite a via digital e nos encaminhe quando receber no seu e-mail.

3. Compradores casados com Pacto Antenupcial, devem apresentar certidão da escritura pública do pacto antenupcial (obtida junto ao Tabelionato que lavrou a escritura pública),  e certidão de registro do pacto antenupcial no Ofício de Registro de Imóveis em que foi registrado o respectivo pacto (pode ser obtida em: https://central.centralrisc.com.br/ – solicite a via digital e nos encaminhe quando receber no seu e-mail)

4. Comprovante de residência.

  • Pessoa jurídica: (Não são necessárias as certidões da pessoa física)

1. Contrato social e alterações + certidão simplificada expedida pela Junta Comercial a menos de 90 dias. Sociedade Anônima: estatuto atual consolidado + ata de eleição dos administradores + certidão simplificada expedida pela Junta Comercial a menos de 90 dias. (Para empresas registradas no Estado de Santa Catarina os documentos podem ser solicitadas através do site http://apps.jucesc.sc.gov.br/externo/servicos/central.php – solicite a via digital e nos encaminhe quando receber no seu e-mail.)

2. Sócios administradores: Carteira de Identidade (RG ou CNH, o que for mais recente),  indicar a profissão, estado civil, e-mail e telefone. Administradores casados indicar nome do cônjuge e CPF.

* Para pessoas jurídicas registradas no cartório de registro civil das pessoas jurídicas (associações, sindicatos, igrejas, etc.) devem apresentar os documentos abaixo, todos emitidos pelo respectivo cartório de registro civil das pessoas jurídicas em que está registrada a pessoa jurídica:
1) Estatuto social + eventuais alterações do estatuto social;
2) Ata de eleição dos representantes;
3) Certidão de breve relato com data de emissão menor a 90 dias;
4) Dos representantes da PJ: apresentar RG e CPF,  indicar a profissão, estado civil, e-mail e telefone. Representantes casados indicar nome do cônjuge e CPF.
Analisaremos o estatuto, há casos, por exemplo, em que o estatuto social exige ata de reunião e aprovação específica, com determinado quórum, registrada, para que se faça a compra ou a venda de um bem da pessoa jurídica, nesse caso esse documento também deverá ser providenciado, antes, para que possamos fazer a escritura pública de compra e venda.

Do Imóvel

1. Certidão de inteiro teor de Matrícula obtida no Ofício de Registro de Imóveis, expedida a menos de 30 dias. (Pode ser obtida em: https://registradores.onr.org.br/ – solicite a via digital e nos encaminhe quando receber no seu e-mail)

2. Certidões de ônus e de ações do imóvel, obtidas no Ofício de Registro de Imóveis, expedidas a menos de 30 dias. (Podem ser obtidas em: https://registradores.onr.org.br/ – solicite a via digital e nos encaminhe quando receber no seu e-mail)

3. Carnê de IPTU do ano vigente com pagamento em dia ou o cadastro municipal do imóvel, retirado na Prefeitura no qual conste o valor venal do imóvel. (Imóveis em Itajaí, pode ser obtido em https://portaldocidadao.itajai.sc.gov.br/servico_link/58)

4. CCIR atual paga, Certidão Negativa de ITR, quando o imóvel for rural, dentro do prazo de validade.  (https://sncr.serpro.gov.br/ccir/emissao;jsessionid=lYA51+Vyauwlgq-UvPU3QZw-.ccir2?windowId=e96) (http://servicos.receita.fazenda.gov.br/Servicos/certidaoitr/Certidao/Emissao)

5. CAT – expedida pela Delegacia de Patrimônio da União, quando o imóvel for aforamento ou ocupação (terreno de marinha), dentro do prazo de validade. (http://www.patrimoniodetodos.gov.br/#/conteudo/17)

6. Impostos e taxas incidentes quitados. Em Itajaí o ITBI é de 2%. (remeter todos os documentos para podermos auxiliar na emissão das guias).

Dados exigidos pelo art. 9º do Provimento 88/19 do CNJ.

Embarcações:

1. Apresentar a Provisão de registro de propriedade, (pedir a Certidão emitida pela Marinha, Delegacia da Capitania dos Portos de Itajaí, informando quem é o proprietário da embarcação e se possui ou não ônus, com emissão inferior a 30 dias).

– Compra e venda de outros bens não especificados acima (informar o exato bem para que possamos lhe informar qual documento precisaremos para comprovar a titularidade.

Quanto à negociação, necessitamos saber – * Dados exigidos pelo art. 13 do Provimento 88/19 do CNJ.

1-Qual o valor total pago no negócio?;

2-Qual o valor total atribuído a cada bem?;

3-Qual a data do negócio?;

4-Qual a forma de pagamento (à vista ou parcelado)?;

5-Qual o meio de pagamento (dinheiro, TED, boleto bancário …)?.

6 – Terá alguma cláusula especial? ex: ad corpus, ad mensuram, resolutiva, retrovenda, reserva de domínio (apenas bens móveis) etc…?

Podem ser adiantadas as imagens de todos os documentos e informações ao e-mail escrituras@cartorioitajai.com.br para análise e inicio da escritura pública, já vamos dando andamento a escritura, evitando deslocamento das partes.

* Importante: Em todos os casos, os documentos podem ser adiantados pelo e-mail, MAS devem ser apresentados no dia agendado para lavratura, na via original ou em cópia autenticada, dispensados apenas os documentos eletrônicos que possam ter a autenticidade confirmada, salvo identidades, que sempre deve ser apresentado o original (art. 799 do Código de Normas da CGJ/TJSC).

Consulta Normativa

Os requisitos para a lavratura das escrituras públicas estão previstos na Lei n. 7.433/85 e no Decreto n. 93.240/86, que a regulamentou, bem como, no art. 215 do CCB/02 e no Código de Normas da Corregedoria Geral de Justiça do Estado de Santa Catarina – CNCGJ/SC.

Requisitos gerais para lavratura das escrituras públicas imobiliárias (Lei n. 7.433/85 e Decreto nº 93.240/86). Normas específicas para o contrato de compra e venda: artigos 481 a 532 do Código Civil

Custos

A lavratura de uma escritura pública de compra e venda de imóvel envolve os seguintes custos:

ANO DE 2022:

1) Escritura no Tabelionato de Notas: Dependendo do valor do imóvel ou bem, o custo pode variar de R$ 153,33 (para 1 imóvel de até R$ 11.110,57, já com 1 selo) a R$ 1.813,25 (para 1 imóvel acima de R$ 182.213,25, já com 1 selo).

2) Fundo de Reaparelhamento da Justiça (FRJ): Taxa de 0,3% sobre o valor de cada imóvel, tendo como teto (máximo) o valor de R$ 969,95 (ano de 2022) por imóvel.

3) Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI): Em Itajaí, o percentual deste imposto é 2% do valor do imóvel. Laudêmio (aforamentos e ocupações de marinha): 5% do valor atual do domínio útil e benfeitorias.

Nos atos em que o interessado ou as testemunhas não souberem ou estiverem impossibilitados de assinar, colher-se-á a impressão digital, devidamente identificada e preferencialmente do polegar direito, e assinarão, a seu rogo, pessoa capaz e duas testemunhas desse fato, com menção das circunstâncias no corpo do termo. – Art. 486 do Código de Normas da Corregedoria-Geral de Justiça do Estado de Santa Catarina – disponível em https://www.tjsc.jus.br/web/corregedoria-geral-da-justica/codigo-de-normas-da-cgj

Para assinatura a rogo é necessário a presença da parte impossibilitada em assinar ou não alfabetizada – para constatarmos a manifestação de vontade da mesma – mais a presença de três pessoas:

– uma delas será o assinante à rogo – pessoa que assina pelo analfabeto ou pessoa impossibilitada em assinar, que pode ser um parente ou um não parente, só não pode ser parte no ato.
– duas serão as testemunhas – Não podem ser  testemunhas: o cônjuge/ companheiro, parentes em linha reta ou colateral até o 3º grau por consanguinidade ou por afinidade, e nem amigos íntimos – conforme arts. 227 e 228 do Código Civil e art. 447 do Código de Processo Civil.

Todos devem ser maiores, precisam saber ler e escrever perfeitamente a língua portuguesa e deverão portar documento de identificação original (RG ou CNH) em bom estado de conservação e que identifique o portador pela fotografia.

* Sendo uma das partes estrangeira, de um país que faça parte da Convenção de Haia (lista disponível em https://www.hcch.net/pt/instruments/conventions/status-table/?cid=41) o estrangeiro deve apresentar:
1 – Passaporte (caso seja de país integrante do Mercosul pode ser o documento de identificação oficial do respectivo país);
2 – Certidão do estado civil (certidão de nascimento para solteiros, certidão de casamento para casados, separados, divorciados ou viúvos) expedida por Registro Civil do país de origem com data de emissão máxima de 120 dias. A certidão deve vir com a Apostila de Haia pela autoridade do país de origem. No Brasil deve providenciar a tradução juramentada para a língua portuguesa por um tradutor público juramentado Brasileiro da certidão estrangeira. E por fim deve providenciar o registro da certidão estrangeira e respectiva tradução juramentada junto a algum cartório de registro de títulos e documentos no Brasil – conforme Lei 6.015/73 art. 129, “6º” –  Art. 129. Estão sujeitos a registro, no Registro de Títulos e Documentos, para surtir efeitos em relação a terceiros: […] 6º) todos os documentos de procedência estrangeira, acompanhados das respectivas traduções, para produzirem efeitos em repartições da União, dos Estados, do Distrito Federal, dos Territórios e dos Municípios ou em qualquer instância, juízo ou tribunal; 
 
Para fazer a tradução juramentada o interessado deve entrar em contato com um tradutor. O contato de tradutores públicos juramentados você consegue no site da Junta Comercial de cada Estado do País, Exemplo:
 
Santa Catarina: http://www.jucesc.sc.gov.br/index.php/informacoes/tradutores
Paraná: https://www.juntacomercial.pr.gov.br/Pagina/Tradutores-Publicos-e-Interpretes-Comerciais-no-Estado-do-Parana
 
    
Importante: Caso o estrangeiro interessado não domine a língua portuguesa deverá providenciar um tradutor público para acompanhar o ato conforme Art. 480 do Código de Normas da Corregedoria-Geral de Justiça de Santa Catarina (disponível em https://www.tjsc.jus.br/web/corregedoria-geral-da-justica/codigo-de-normas-da-cgj)
    
Devem obrigatoriamente ter inscrição no Cadastro de Pessoas Físicas  – CPF, a teor do art. 3º, II, a, da INSTRUÇÃO NORMATIVA RFB Nº 1548, DE 13 DE FEVEREIRO DE 2015 – as pessoas físicas residentes no Brasil ou no exterior, que possuam imóveis no Brasil.
    
O estrangeiro com residência no Brasil, bem como a pessoa jurídica estrangeira autorizada a funcionar no Brasil, poderá adquirir imóvel rural no Brasil por meio de compra e venda, com as limitações previstas na Lei Federal nº 5.709, de 7-10-1971.